A Core, Core Plus, Value-Add és Opportunista az ingatlanbefektetések kockázati és hozamjellemzőinek meghatározására használt kifejezések. A konzervatívtól az agresszívig terjednek, és mind az ingatlan fizikai jellemzői, mind a projekt tőkésítéséhez felhasznált adósság összege határozza meg őket.

Az eszközök fizikai jellemzői közé tartozhat a meglévő bérleti szerződések hossza és időtartama, a bérlők hitelképessége, valamint az épület fizikai állapota és elhelyezkedése. A projekt tőkésítéséhez felhasznált adósság összege ugyanilyen fontos szempont, mivel befolyásolja a befektetés kockázati profilját. Például egy hitelképes bérlővel és hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkező ingatlan vonzó lehet a konzervatív befektető számára, de nem, ha a vételár 80%-át adósságból finanszírozzák.

Itt van, amit a befektetőknek tudniuk kell az egyes kifejezésekről:

Core Real Estate Investments

A “Core” a “jövedelem” szinonimája a részvénypiacon. A core ingatlanbefektetők olyan konzervatív befektetők, akik stabil jövedelemre törekszenek nagyon alacsony kockázat mellett. A core ingatlanok nagyon kevés kezelést igényelnek a tulajdonosoktól, és jellemzően a kötvények alternatívájaként vásárolják és tartják őket. Ez a fajta befektetés a legközelebb áll a passzív befektetéshez, ha valaki közvetlenül vásárol ingatlanokat. Egy core ingatlan nagyon kevés vagyonkezelést igényel, és jellemzően hosszú távú bérleti szerződéssel rendelkező hitelbérlőkkel lakják.

Ezek az ingatlanok stabil és állandó cash flow-t generálnak a tulajdonosoknak, és az értékük általában a legkevésbé ingadozó. Például egy 30 éves bérleti szerződéssel rendelkező Walgreens drogéria egy core-ingatlannak minősül, csakúgy, mint egy nagy, teljesen bérbe adott manhattani irodaház, ahol alig van halasztott karbantartás.

A core-befektetők 7-10% közötti éves hozamot várnak el, és 40-45%-os adósságot használnak egy tranzakció tőkésítéséhez. A várható hozam nagy részét valószínűleg az ingatlanból származó cash flow, nem pedig a felértékelődés révén generálják.

A befektetési profil meghatározásakor ismét fontos szem előtt tartani mind a fizikai jellemzőket, mind a tőkeszerkezetet. Egy 80%-os tőkeáttétellel rendelkező alapvető eszköz már nem alapvető befektetés. A nagyobb tőkeáttétel felnagyítja a hozamokat, és minden ingatlan értéke ingadozik. Az ingatlan értékének 10%-os csökkenése megszegheti a hitelfeltételeket, és nemteljesítéshez és elárverezéshez vezethet.”

Core Plus ingatlanbefektetések

A “Core Plus” a “növekedés és jövedelem” szinonimája a részvénypiacon, és alacsony vagy mérsékelt kockázati profillal jár. A Core Plus ingatlanok tulajdonosai jellemzően képesek növelni a pénzáramlást az ingatlan könnyű fejlesztései, a menedzsment hatékonyságának növelése vagy a bérlők minőségének javítása révén. A core ingatlanokhoz hasonlóan ezek az ingatlanok általában jó minőségűek és jól lakottak.

A core plusz ingatlanbefektetés potenciális hátránya, hogy a cash flow kevésbé kiszámítható, mint egy core befektetésnél, és ezek az ingatlanok aktív tulajdonosi részvételt igényelnek. Egy 15 éves lakóház, amely jól lakott, de könnyű felújításra szorul, példa a core plusz befektetési lehetőségre. Az ingatlan bőséges cash flow-t fog termelni, de a készpénz egy részét a jövőbeni elhalasztott karbantartásra, például tetőfedésre és parkolójavításra kell fordítani.

A core plus befektetők általában 45% és 60% közötti tőkeáttételt használnak, és évi 8% és 10% közötti hozamra számítanak.

Value-Add ingatlanbefektetések

A “Value-Add” a “növekedés” szinonimája a részvénypiacon, és közepes vagy magas kockázattal jár. Az értéknövelő ingatlanok gyakran kevés vagy semmilyen cash flow-val nem rendelkeznek a megszerzéskor, de az értéknövelés után óriási mennyiségű cash flow-t képesek termelni. Ezeknek az épületeknek gyakran vannak kihasználtsági problémáik, kezelési problémáik, elhalasztott karbantartásuk vagy mindhárom kombinációja. Ezek a befektetések mély ingatlanismeretet, stratégiai tervezést és napi felügyeletet igényelnek a tulajdonosoktól.

Az értéknövelő befektetők általában 60% és 75% közötti tőkeáttételt használnak, hogy 11% és 15% közötti éves hozamot érjenek el.

Opportunista ingatlanbefektetések

A portunista az ingatlanbefektetési stratégiák közül a legkockázatosabb. A tőzsdei “növekedés” szinonimája is, akárcsak az “értéknövekedés”, de még kockázatosabb. Az opportunista befektetők a legbonyolultabb projekteket vállalják, és előfordulhat, hogy három vagy több évig nem látják a befektetésük megtérülését. Ezek a befektetési stratégiák több éves tapasztalatot és egy csapatnyi embert igényelnek a sikerhez. A Ground-up fejlesztések, egy üres épület megvásárlása, a telekfejlesztés és egy épület egyik használatból a másikba történő átpozícionálása példák az opportunista befektetésekre.

Az opportunista ingatlanok gyakran kevés vagy semmilyen cash flow-val nem rendelkeznek a megvásárláskor, de az értéknövelés után óriási mennyiségű cash flow-t képesek termelni. Az opportunista befektetők általában 70%-os vagy annál nagyobb tőkeáttételt alkalmaznak, de a tőkeáttétel mértéke a hitelfelvételi képesség függvényében változhat. Területfejlesztés esetén a bankok egyszerűen nem adnak 50%-nál több hitelt. Az opportunista befektetők számíthatnak a legmagasabb, gyakran 20% feletti éves hozamra egy ingatlanbefektetés esetében.

A befektetők számára fontos, hogy ismerjék az egyes stratégiák közötti különbséget, mert a befektetés tényleges kockázata és a meghirdetett kockázat nagyon eltérő lehet. Egy konzervatív, jövedelemtermelésre összpontosító befektetőnek magasabb minőségű ingatlanokba kell befektetnie, alacsony tőkeáttétellel, vagy olyan adósságalapba, amely hitelez. Aki nagyobb kockázatvállalási hajlandósággal és hosszabb időhorizonttal rendelkezik, annak az értéknövelő vagy akár opportunista stratégiákat kell fontolóra vennie. A tőkeáttétel felfelé vagy lefelé történő tárcsázása csökkenti vagy növeli a pénzügyi kockázatot és a kockázati profilt. Gyakorlatilag minden egyes befektető számára létezik magán ingatlanbefektetési stratégia, és a személyes kockázat/hozam profiljának megfelelő befektetések megtalálása alapvető fontosságú.