Core, Core Plus, Value-Add et Opportunistes sont des termes utilisés pour définir les caractéristiques de risque et de rendement d’un investissement immobilier. Ils vont de conservateur à agressif et sont définis à la fois par les attributs physiques de la propriété et le montant de la dette utilisée pour capitaliser un projet.

Les attributs physiques des actifs peuvent inclure la longueur et la durée des baux en place, la solvabilité des locataires, et l’état physique et l’emplacement du bâtiment. Le montant de la dette utilisée pour capitaliser un projet est une considération tout aussi importante car elle a un impact sur le profil de risque de l’investissement. Par exemple, une propriété avec un locataire solvable et un bail à long terme en place peut être attrayante pour l’investisseur conservateur, mais pas lorsque 80% du prix d’achat est financé par la dette.

Voici ce que les investisseurs doivent savoir sur chaque terme:

Investissements immobiliers de base

« Core » est synonyme de « revenu » sur le marché boursier. Les investisseurs immobiliers core sont des investisseurs conservateurs qui cherchent à générer un revenu stable avec un risque très faible. Les propriétés de base nécessitent très peu de suivi de la part de leurs propriétaires et sont généralement acquises et détenues comme une alternative aux obligations. Ce type d’investissement se rapproche le plus de l’investissement passif lorsqu’on achète directement des propriétés. Une propriété de base nécessite très peu de gestion d’actifs et est généralement occupée par des locataires de crédit sur des baux à long terme.

Ces propriétés génèrent des flux de trésorerie stables et constants pour leurs propriétaires et leurs valeurs ont tendance à être les moins volatiles. Par exemple, une pharmacie Walgreens avec un bail de 30 ans serait considérée comme une propriété de base, tout comme un grand immeuble de bureaux entièrement loué à Manhattan avec peu ou pas d’entretien différé.

Les investisseurs de base s’attendent à obtenir un rendement annualisé de 7 à 10 % et utilisent 40 à 45 % de dette pour capitaliser une transaction. La majorité du rendement attendu est susceptible d’être généré par les flux de trésorerie de la propriété plutôt que par l’appréciation.

Encore, il est important de garder à l’esprit à la fois les caractéristiques physiques et la structure du capital lors de la détermination du profil d’investissement. Un actif de base dont l’effet de levier est de 80 % n’est plus un investissement de base. Un effet de levier plus élevé amplifie les rendements et toutes les valeurs immobilières fluctuent. Une baisse de 10 % de la valeur de la propriété pourrait violer les conditions de prêt et entraîner un défaut de paiement et une forclusion.

Investissements immobiliers Core Plus

« Core Plus » est synonyme de « croissance et de revenu » sur le marché boursier et est associé à un profil de risque faible à modéré. Les propriétaires de biens immobiliers ‘Core plus’ ont généralement la capacité d’augmenter les flux de trésorerie en apportant des améliorations légères aux biens, en améliorant l’efficacité de la gestion ou en augmentant la qualité des locataires. Comme les propriétés de base, ces propriétés ont tendance à être de haute qualité et bien occupées.

L’inconvénient potentiel d’un investissement immobilier de base plus est que le flux de trésorerie est moins prévisible qu’un investissement de base, et ces propriétés nécessitent une participation active de la part du propriétaire. Un immeuble d’appartements de 15 ans qui est bien occupé mais qui a besoin de légères améliorations est un exemple d’opportunité d’investissement core plus. La propriété produira un flux de trésorerie ample, mais une partie des liquidités sera utilisée pour l’entretien différé futur, tel que les toits et les réparations du parking.

Les investisseurs core plus ont tendance à utiliser un effet de levier de 45% à 60% et s’attendent à obtenir des rendements entre 8% et 10% par an.

Investissements immobiliers à valeur ajoutée

La « valeur ajoutée » est synonyme de « croissance » sur le marché boursier et est associée à un risque modéré à élevé. Les propriétés à valeur ajoutée ont souvent peu ou pas de flux de trésorerie à l’acquisition, mais ont le potentiel de produire une quantité énorme de flux de trésorerie une fois que la valeur a été ajoutée. Ces immeubles ont souvent des problèmes d’occupation, de gestion, d’entretien différé ou une combinaison des trois. Ces investissements nécessitent une connaissance approfondie de l’immobilier, une planification stratégique et une surveillance quotidienne de la part de leurs propriétaires.

Les investisseurs en valeur ajoutée ont tendance à utiliser un effet de levier de 60 à 75 % pour générer des rendements annuels compris entre 11 et 15 %.

Investissements immobiliers opportunistes

L’opportunisme est la plus risquée de toutes les stratégies d’investissement immobilier. Elle est également synonyme de  » croissance  » en bourse, comme  » value-add « , mais elle est encore plus risquée. Les investisseurs opportunistes prennent en charge les projets les plus compliqués et peuvent ne pas voir de retour sur investissement avant trois ans ou plus. Ces stratégies d’investissement nécessitent des années d’expérience et une équipe de personnes pour réussir. Les développements ground-up, l’acquisition d’un bâtiment vide, le développement de terrains et le repositionnement d’un bâtiment d’un usage à un autre sont des exemples d’investissements opportunistes.

Les propriétés opportunistes ont souvent peu ou pas de flux de trésorerie lors de l’acquisition, mais ont le potentiel de produire une quantité énorme de flux de trésorerie une fois la valeur ajoutée. Les investisseurs opportunistes ont tendance à utiliser un effet de levier de 70% ou plus, mais le montant de l’effet de levier peut varier en fonction de la capacité à obtenir une dette. Pour le développement de terrains, les banques ne prêtent tout simplement pas plus de 50 %. Les investisseurs opportunistes peuvent s’attendre aux rendements annuels les plus élevés pour un investissement immobilier, souvent supérieurs à 20 %.

Il est important pour les investisseurs de connaître la différence de chaque stratégie car le risque réel d’un investissement et le risque annoncé peuvent être très différents. Un investisseur conservateur axé sur la génération de revenus devrait investir dans des propriétés de qualité supérieure avec un faible effet de levier ou dans un fonds de dette qui prête de l’argent. Ceux qui ont un plus grand appétit pour le risque et un horizon temporel plus long devraient envisager des stratégies de valeur ajoutée ou même opportunistes. En augmentant ou en diminuant l’effet de levier, on peut réduire ou augmenter le risque financier et le profil de risque. Il existe une stratégie d’investissement immobilier privé pour pratiquement chaque investisseur individuel et il est essentiel de trouver les investissements qui conviennent à son profil personnel de risque/rendement.

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