Le programme de garantie de bail Insurent est le premier et principal garant institutionnel des baux résidentiels (le « papa et la maman institutionnels »). Il s’agit du programme unique qui permet aux propriétaires et aux locataires ainsi qu’aux courtiers de conclure rapidement des baux pour des locataires qui pourraient ne pas répondre aux exigences des propriétaires. Les propriétaires/locateurs, locataires et courtiers participants sont impressionnés par la rapidité d’exécution, l’émission de garanties de location, la fermeture des baux, le processus transparent du programme et sa capacité à transformer rapidement les « affaires perdues » en baux fermés et à rationaliser le processus. Les loyers mensuels minimums sont de 1 000 $ par mois avec des loyers mensuels maximums de 40 000 $.
Vous trouverez ci-dessous notre entretien avec Jeffrey L. Geller, vice-président &directeur de l’exploitation d’Insurent :
Q : Quels sont les avantages de la garantie de bail Insurent pour le propriétaire/la société de gestion ?
A : Pour les propriétaires/sociétés de gestion, le Programme Insurent réduit les vacances, transforme les « affaires perdues » en baux conclus pour les personnes « solvables » qu’ils veulent conclure, incite les locataires à se rendre dans leurs immeubles, élimine toute perte de loyer et simplifie le processus de location pour toutes les parties, le tout sans frais pour le propriétaire/le copropriétaire. Le programme Insurent est un excellent outil pour réduire le nombre de logements vacants sans que le propriétaire ait à réduire ses exigences en matière de crédit ou à prendre des risques supplémentaires. De plus, le locateur y fait référence au cas par cas lorsque les locataires ne répondent pas à ses exigences standard (et auraient normalement besoin d’un garant), et la décision d’accepter le locataire revient uniquement au locateur/propriétaire. Il n’y a aucune obligation de quelque nature que ce soit ni aucune exclusivité pour un propriétaire à l’utiliser dans ses immeubles, même après avoir accepté le programme Insurent, et aucun changement dans ses procédures. Les propriétaires et les locateurs acceptent uniquement le Programme Insurent ; les locataires paient pour la garantie Insurent.
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Q : Dans quels états opérez-vous actuellement et combien d’unités locatives acceptent le Programme Insurent ?
A : Actuellement, plus de 420 000 unités locatives relatives à plus de 4 000 immeubles sont couvertes par le Programme de garantie de bail Insurent. Nous émettons actuellement des garanties à New York, au New Jersey, à l’Illinois, au Massachusetts, au Maryland, à la Virginie et à Washington, DC, et nous avons récemment été approuvés en Californie.
Q : Quels sont les avantages pour les locataires ?
A : Les locataires se qualifient facilement et rapidement pour l’appartement qu’ils veulent à un prix raisonnable.
Q : Quels sont les types de locataires que vous approuvez et combien de temps cela prend-il pour être approuvé ?
A : Nous qualifions les locataires 24/7 en ligne normalement en vingt minutes, et émettons normalement la garantie d’assurance dans les 24 heures. Les locataires remplissent les demandes (sans frais) en ligne sur notre site Web. Le prix moyen pour les personnes américaines est de 65% à 90% d’un mois de loyer, le prix moyen pour les étrangers sans historique de crédit basé aux Etats-Unis étant de 100% à 110% d’un mois de loyer. Les principaux segments de locataires que nous aidons sont (i) les diplômés universitaires et professionnels responsables et solvables qui entrent sur le marché du travail et qui n’atteignent pas le multiple revenu annuel/loyer mensuel des propriétaires de NYC, (ii) les cadres étrangers qui s’installent aux États-Unis et qui n’ont pas d’antécédents de crédit aux États-Unis, (iii) les personnes qui s’installent aux États-Unis et qui n’ont pas d’antécédents de crédit aux États-Unis. historique de crédit, (iii) les cadres américains qui se relocalisent, (iv) les travailleurs indépendants, (v) les locataires étrangers et américains non salariés disposant d’importantes liquidités, (vi) les étudiants internationaux et américains avec des parties responsables, et (vii) les sociétés américaines et étrangères.
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Q : Qui est l’assureur du programme de garantie de location Insurent?
A : L’émetteur de la garantie de location Insurent est Argonaut Insurance Company, un assureur américain. Assureur noté A (Excellent) par A.M. Best avec 1 milliard de dollars de capital excédentaire.
Q : Les propriétaires doivent-ils payer pour inscrire leurs bâtiments et combien de temps cela prend-il ?
A : Il n’y a aucun coût pour les propriétaires pour inscrire leurs bâtiments. Nous ne pouvons émettre des garanties que dans les bâtiments qui acceptent le Programme de garantie des assureurs. L’inscription du ou des bâtiments d’un propriétaire se fait dans l’heure qui suit, le propriétaire ou son représentant m’envoyant simplement par courriel les renseignements suivants pour son ou ses bâtiments : (1) le nom du propriétaire légal de chaque bâtiment, (2) l’adresse de chaque bâtiment, (3) le nom du propriétaire/de la société de gestion, l’adresse et l’email de la personne de contact et le numéro de téléphone et (4) les emails de contact pour chaque bâtiment. Cette police maîtresse par bâtiment permet au Programme d’assurance d’émettre des garanties dans ce bâtiment. La police maîtresse pour chaque propriétaire est exactement la même.
Q : Depuis combien de temps êtes-vous en activité ?
A : Nous entrons dans notre 10e année d’activité.
Q : Y a-t-il d’autres aspects du Programme d’assurance en ce qui concerne les nouveaux développements ?
A : L’un des meilleurs avantages du Programme Insurent se trouve dans les nouveaux immeubles où il peut raccourcir considérablement la période de location et augmenter le flux de trésorerie du promoteur au cours de la première année de location d’un nouvel immeuble, le tout sans frais pour le propriétaire. Le Programme d’assurance est devenu une partie intégrante de la réduction de la période de location et de la stimulation de l’achalandage dans les nouveaux développements.
Q : Quelles sont les situations où le Programme d’assurance entre en jeu?
A :
1) Le locataire ne satisfait pas au multiple revenu annuel/loyer mensuel du propriétaire
2) Le locataire est un étranger qui s’installe aux É.-U..S. sans antécédents de crédit basés aux États-Unis.
3) Le locataire est un travailleur indépendant.
4) Le locataire n’a pas d’emploi et dispose d’importantes ressources en espèces.
5)Le locataire est un étudiant international ou un étudiant américain.
6) Le locataire a un bon score de crédit mais a beaucoup de dettes.
7) Le locataire est à la retraite.
8) Le locataire n’a pas de personne qualifiée, normalement le père ou la mère ou les parents.
9)Le locataire a une lettre d’acceptation d’emploi mais ne commence pas son emploi avant 30-60 jours.
10) Le propriétaire veut conclure le bail rapidement (dans les 24 heures) et rationaliser le processus de location et ne pas attendre la documentation d’un cosignataire individuel qualifié qui peut prendre 3-5 jours.
11) Le locataire est un locataire d’échange qui cherche un appartement plus grand et ne se qualifie pas selon les exigences financières des propriétaires.
Q : Est-ce que le propriétaire/la société de gestion doit être une grande entreprise ?
A : Pas du tout. Nous allons signer des propriétaires avec un seul bâtiment, et nous émettons également des garanties sur les baux de copropriété.
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Q : Couvrez-vous la totalité de l’obligation de loyer en vertu du bail ou seulement une partie d’un bail ?
A : Nous couvrons la totalité de l’obligation de loyer en vertu du bail en toutes circonstances.
Q : Vous avez récemment annoncé des plans d’expansion pour l’année prochaine ; pouvez-vous nous en dire plus ?
A : Le programme de garantie de bail Insurent s’étend en Californie à la fin de 2017 et prévoit d’autres États, notamment la Floride, Washington et le Connecticut en 2018. Actuellement, Insurent opère dans les États de New York, du New Jersey, du Massachusetts, de la Virginie, de l’Illinois, de Washington DC et du Maryland. En 2017, Insurent a connu une année record dans l’adoption et l’acceptation d’Insurent par les propriétaires, les promoteurs et les gestionnaires immobiliers de logements multifamiliaux. En 2018, Insurent prévoit de poursuivre et d’accélérer l’expansion dans les États existants et nouveaux et a également l’intention de livrer de nouvelles fonctionnalités du programme de garantie de bail Insurent qui amélioreront encore les taux d’occupation et les flux de trésorerie des propriétaires et des gestionnaires immobiliers, ainsi que son attrait pour les locataires dans tous les États.
Q : Y a-t-il des locataires que vous ne souscrirez pas ?
A : Nous n’émettons pas de garanties pour les locataires ayant un mauvais crédit.
Q : Avez-vous déjà refusé la réclamation d’un propriétaire ?
A : Jamais.
Q : Quels sont les inconvénients, s’il y en a, pour un propriétaire, et y a-t-il une raison pour qu’un propriétaire n’accepte pas le programme Insurent ?
A : On nous pose cette question depuis 10 ans, et la réponse est toujours la même. Nous ne pouvons penser à aucun inconvénient ou raison de ne pas accepter le Programme de garantie de bail Insurent. Il s’agit simplement d’un autre outil pour aider les propriétaires à fermer les baux qu’ils veulent fermer, à attirer les locataires dans leurs immeubles, à éliminer toute perte de loyer et à rationaliser le processus de location pour toutes les parties, le tout sans frais pour le propriétaire/la société de gestion.
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