Pour beaucoup, les appartements et les appartements peuvent ne pas sembler être le choix parfait, pour appeler leur propre maison. Ce lot préférerait construire leurs propres maisons, à partir de zéro, selon leurs propres liens. C’est là que les achats de parcelles et de terrains entrent en jeu. Cependant, contrairement aux appartements, les achats de terrains comportent un risque plus élevé.

Nous entendons sans cesse parler de divers cas, où des fraudeurs occupent illégalement des terrains appartenant à quelqu’un d’autre et les vendent à des acheteurs naïfs. Contrairement aux appartements, les terrains sont plus vulnérables à l’occupation illégale, surtout s’ils sont laissés sans surveillance.

Il est donc important de confirmer que le terrain a un titre clair et commercialisable, pour éviter de tomber dans des tracas juridiques. Lors de l’achat d’une terre agricole en Inde, il faut s’assurer qu’il n’y a pas de litiges ou de problèmes juridiques et que le processus d’enregistrement se déroule sans problème. Les procédures d’achat de terres agricoles varient d’un État à l’autre.

Dans certains États comme le Telangana, tout le monde peut acheter des terres agricoles, qu’il s’agisse ou non d’agriculteurs. Cependant, dans d’autres États, comme le Karnataka, seuls les agriculteurs enregistrés ou ceux issus de familles d’agriculteurs peuvent acheter des terres agricoles. Il convient donc de connaître les règles en vigueur dans l’État avant d’acheter des terres agricoles. Donné ci-dessous sont certains des points que l’on devrait considérer, pour l’achat de terres agricoles en Inde.

Titre de la parcelle de terre

Le titre de la propriété confirme le nom du vendeur et vérifie également si le vendeur a un droit absolu de vendre la propriété. L’original du présent acte et les actes précédents, doivent être examinés par un avocat, pour vérifier que le vendeur n’a pas permis l’accès à d’autres personnes par ce terrain. S’il y a plus d’une personne propriétaire du terrain, il est important d’avoir le certificat de libération des autres participants impliqués, avant d’enregistrer les documents.

Accord de vente

Après la vérification de tous les documents, un accord écrit sur le coût, l’avance et le délai dans lequel la vente effective aura lieu, est fait. L’accord doit être rédigé par un avocat et doit être signé par les deux parties et deux témoins.

Il convient de mentionner ici que le document d’accord de vente est le précurseur de l’acte de vente. Sur la base des termes et conditions établis dans ce document, la future transaction est susceptible de se dérouler. Par conséquent, il devient extrêmement crucial de fixer les termes avec soin et de parcourir chaque clause avec diligence pour bien comprendre ses implications, avant la signature de la convention de vente.

Droit de timbre sur le terrain

Les droits de timbre sont des taxes gouvernementales et varient d’un état à l’autre. Un droit de timbre payé est considéré comme un document légal et peut être admis au tribunal, comme preuve.

Voir aussi : Les avantages et les inconvénients de l’achat de terres agricoles

L’enregistrement du terrain

L’enregistrement est le processus par lequel une copie d’un document est enregistrée et le titre de propriété du bien immobilier est transféré au nom de l’acheteur, au bureau du registraire. Conformément à la loi indienne de 1908 sur l’enregistrement, l’acte doit être enregistré au bureau du sous-registre, dans les quatre mois suivant la date de signature du document. Des détails tels que le titre de propriété original, les actes précédents, les reçus de taxe d’habitation et deux témoins pour l’enregistrement de la propriété, doivent être fournis dans le document.

Acte de cession ou acte de vente du terrain

Un acte de vente est un document qui transfère le titre de propriété, du vendeur à l’acheteur. Ce document vous aidera à déterminer la propriété de la propriété, où la propriété est située et les détails tels que la mesure du site, les détails des limites, etc.

Reçu et factures d’impôt

L’acheteur doit vérifier les dernières factures d’impôt foncier et peut demander la même chose aux bureaux municipaux. L’acheteur doit également s’assurer que les avis ou les demandes relatives à la propriété ne sont pas en suspens. L’eau, l’électricité sont d’autres factures, devraient être à jour.

Certificat d’encombrement

Un certificat d’encombrement peut être obtenu auprès du bureau du sous-registraire, pour les 13 ou 30 dernières années, afin de s’assurer que le terrain n’a pas de droits légaux ou de plaintes.

Mesurer le terrain

Un géomètre reconnu peut s’assurer que les mesures de la parcelle et de ses limites sont exactes et conformes à ce qui est indiqué dans le certificat de titre.

Changer le titre du terrain dans le bureau du village

L’ensemble de la procédure légale pour l’achat de la propriété est achevé, seulement si le nom du nouveau propriétaire est ajouté au registre du bureau du village. Une demande peut être faite au bureau du village, accompagnée d’une copie de l’acte enregistré.

Achat de terres auprès de propriétaires NRI

Une personne séjournant à l’étranger peut vendre sa terre en Inde, en autorisant un tiers à vendre la terre en son nom. Dans ce cas, la procuration doit être attestée et dûment signée par un agent de l’ambassade indienne de sa province.

Conversion d’une terre agricole pour un usage non agricole

• Tout développement, qui doit être entrepris sur une terre agricole, ne doit avoir lieu qu’après avoir converti la terre en un usage non agricole.
• Un formulaire de demande doit être soumis aux autorités concernées, en clarifiant la raison de la conversion.
• Les documents nécessaires comme l’acte de vente, le reçu de l’impôt payé et la lettre de mutation, doivent être soumis avec le formulaire de demande, avec des détails comme les dimensions et l’étendue.
• Selon la propriété et la localité, une taxe doit être payée pour le terrain à convertir à des fins non agricoles.
• La personne autorisée, comme le commissaire adjoint ou le collecteur, permettra la conversion du terrain si les conditions nécessaires ont été remplies et si aucun litige n’est en cours.
• Le terrain est déclaré terre non agricole, après avoir reçu le certificat de conversion officiel.

Avant tout, lors de l’achat d’une propriété, les acheteurs devraient vérifier les registres fonciers précédents et toujours l’acheter à un développeur de confiance et renommé.

Mot d’avertissement

Les parcelles de terrain sont plus susceptibles d’être empiétées. Pour s’assurer que cela n’arrive pas à votre bien précieux, la construction d’un mur d’enceinte serait une nécessité. Si cela n’est pas possible dans l’immédiat, il faut au moins créer une sorte de clôture pour délimiter toute la zone. Dans le cas où vous n’êtes pas en mesure de visiter le site souvent, vous devrez embaucher une personne de confiance, comme un gardien de la terre.

À ce stade, il est également important de mentionner que les principales institutions financières prêtent de l’argent pour acheter des parcelles, principalement dans les zones urbaines et à la condition que l’emprunteur construira une unité résidentielle sur le même dans un délai spécifique. Ceux qui prévoient d’acheter un terrain dans les zones rurales auront du mal à obtenir un soutien financier des grandes banques indiennes. Ils devront soit s’adresser à une société financière non bancaire (NBFC) ou à une banque coopérative, dans le but d’obtenir un prêt.

Il est également conseillé de construire immédiatement un mur d’enceinte autour de la parcelle, en délimitant la zone, avec un panneau de signalisation indiquant qu’elle appartient à telle ou telle personne/s. Étant donné que les empiètements sont assez fréquents dans le cas des terrains et des parcelles, il ne faut pas tergiverser pour marquer le territoire. Dans le cas où le propriétaire vit dans une autre ville, il doit prendre des dispositions pour une inspection périodique de la propriété. Un gardien peut être embauché à cette fin, jusqu’au moment où la construction commence sur le site.

(L’auteur est directeur général, Century Real Estate)

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