Un acte de transfert au décès (TOD), ou parfois un acte bénéficiaire, est un type spécial d’acte qui peut être utilisé pour transférer la propriété de biens immobiliers en dehors de l’homologation dans un nombre croissant d’États américains.
Comment fonctionnent les actes de transfert sur décès
Si vous possédez des biens immobiliers en votre seul nom sans copropriétaire, vous avez des options limitées si vous voulez transmettre la propriété à un bénéficiaire à votre décès sans la nécessité d’une homologation. Les actifs placés dans une fiducie vivante peuvent éviter l’homologation, mais il est beaucoup plus simple et moins coûteux de simplement transférer la propriété par un acte de bénéficiaire, également appelé acte de transfert sur le décès, si vous vivez dans un État qui reconnaît cette option.
Vous pouvez créer et signer un acte de transfert sur le décès maintenant, transférant votre propriété de votre seul nom au nom de votre bénéficiaire, mais l’acte n’est pas valide et ne prend pas effet avant votre décès. Vous restez propriétaire du bien de votre vivant et vous conservez donc le droit de l’hypothéquer ou de le vendre. Votre bénéficiaire n’a aucun droit légal sur ce bien jusqu’à votre décès.
Vous devez enregistrer l’acte auprès du bureau des registres fonciers du comté où se trouve le bien. Si vous changez d’avis — peut-être décidez-vous de léguer le bien à quelqu’un d’autre ultérieurement — vous pouvez simplement révoquer l’acte ou en créer et enregistrer un nouveau pour remplacer l’ancien et transférer le bien à quelqu’un d’autre.
Parce que vous ne donnez pas techniquement le bien de votre vivant, l’acte ne donnera pas lieu à un impôt sur les dons. Cependant, le bien contribuera à la valeur de votre succession aux fins de l’impôt sur les successions.
États qui reconnaissent les actes de transfert au décès
En 2020, les États suivants reconnaissent le transfert au décès ou les actes de bénéficiaire.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- Californie
- Colorado
- District de Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New Mexico
- Dakota du Nord
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- Dakota du Sud
- Texas
- Virginie
- Washington
- Virginie-Occidentale
- Wisconsin
- Wyoming
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Au moins deux autres Etats – la Floride et le Michigan – reconnaissent un « acte de propriété viagère amélioré,parfois appelé « Lady Bird Deed ». » Un acte de domaine viager amélioré fonctionne d’une manière similaire à un acte de transfert au décès.
Comment un acte TOD évite l’homologation
D’abord, le propriétaire signe un nouvel acte qui indique qui elle aimerait hériter du bien immobilier à son décès. Certains États exigent qu’un avocat prépare le nouvel acte. Par exemple, la loi de la Floride recommande fortement qu’un avocat prépare un acte de domaine viager amélioré afin d’éviter de préparer par inadvertance un acte de domaine viager ordinaire à la place.
Le nouvel acte doit être signé et enregistré auprès du bureau des registres fonciers publics, généralement dans le comté où se trouve le bien immobilier.
L’enregistrement ne devrait pas entraîner de taxes de transfert de biens immobiliers car il n’y aura pas de transfert immédiat de la propriété. Les frais d’enregistrement peuvent varier d’un État à l’autre.
Enfin, le certificat de décès est également enregistré parmi le même bureau d’enregistrement des terres publiques après le décès du propriétaire initial. Cela met le monde au courant que le titre de propriété du bien immobilier a été transféré au nom du bénéficiaire énuméré dans l’acte TOD en raison du décès du propriétaire.
Lorsque le propriétaire change d’avis
Si le propriétaire du bien immobilier devait changer d’avis et décider qu’il ne veut pas que son bénéficiaire désigné hérite de sa propriété, il est simple de « défaire » l’acte. Il peut signer et enregistrer un nouvel acte TOD désignant une autre personne à la place. Cela annule l’acte précédent parce que l’acte TOD le plus récent est considéré comme le valide dans la plupart des États.
C’est toujours une bonne idée de déposer également une déclaration de révocation du premier acte auprès des registres fonciers publics, cependant. De cette façon, il n’y a absolument aucune confusion ou aucun doute sur votre intention.
Déterminer si vous devez envisager un acte TOD
Le but ultime d’un acte TOD est d’éviter le processus d’homologation coûteux après le décès du propriétaire d’un bien immobilier. Mais les lois régissant ces types d’actes ou de documents similaires peuvent varier considérablement d’un État à l’autre. En fin de compte, un acte TOD pourrait ne pas être le bon choix dans certaines situations.
Consultez un avocat spécialisé dans la planification successorale pour déterminer si l’un de ces actes convient à vous et à votre famille.
NOTE : Les lois des États changent fréquemment et les informations suivantes peuvent ne pas refléter les changements récents. Pour obtenir des conseils juridiques actuels, veuillez consulter un avocat, car les informations contenues dans cet article ne sont pas des conseils juridiques et ne peuvent pas remplacer les conseils juridiques.
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