Core-, Core Plus-, Value-Add- und Opportunistic-Investitionen sind Begriffe, die verwendet werden, um die Risiko- und Renditecharakteristika einer Immobilieninvestition zu definieren. Sie reichen von konservativ bis aggressiv und werden sowohl durch die physischen Eigenschaften der Immobilie als auch durch die Höhe der für ein Projekt verwendeten Schulden definiert.

Zu den physischen Eigenschaften von Vermögenswerten gehören Länge und Laufzeit der bestehenden Mietverträge, die Kreditwürdigkeit der Mieter sowie der physische Zustand und die Lage des Gebäudes. Die Höhe des Fremdkapitals, mit dem ein Projekt kapitalisiert wird, ist eine ebenso wichtige Überlegung, da sie sich auf das Risikoprofil der Investition auswirkt. Ein Objekt mit einem kreditwürdigen Mieter und einem langfristigen Mietvertrag kann beispielsweise für einen konservativen Anleger attraktiv sein, nicht aber, wenn 80 % des Kaufpreises fremdfinanziert sind.

Hier ist, was Anleger über die einzelnen Begriffe wissen müssen:

Core-Immobilieninvestitionen

„Core“ ist auf dem Aktienmarkt ein Synonym für „Einkommen“. Core-Immobilieninvestoren sind konservative Anleger, die stabile Erträge mit sehr geringem Risiko erzielen wollen. Core-Immobilien erfordern nur sehr wenig Betreuung durch ihre Eigentümer und werden in der Regel als Alternative zu Anleihen erworben und gehalten. Diese Art des Investierens kommt dem passiven Investieren am nächsten, wenn man Immobilien direkt kauft. Eine Core-Immobilie erfordert nur sehr wenig Asset-Management und ist in der Regel mit kreditwürdigen Mietern mit langfristigen Mietverträgen belegt.

Diese Immobilien generieren einen stabilen und beständigen Cashflow für ihre Eigentümer und ihre Werte sind in der Regel am wenigsten volatil. Ein Walgreens-Drogeriemarkt mit einem 30-jährigen Mietvertrag würde beispielsweise als Core-Immobilie gelten, ebenso wie ein großes, voll vermietetes Bürogebäude in Manhattan mit wenig bis gar keinem Instandhaltungsrückstau.

Core-Investoren erwarten eine annualisierte Rendite von 7 % bis 10 % und verwenden 40-45 % Fremdkapital zur Kapitalisierung einer Transaktion. Der größte Teil der erwarteten Rendite wird wahrscheinlich durch den Cashflow der Immobilie und nicht durch Wertsteigerung erzielt.

Auch hier ist es wichtig, bei der Festlegung des Investitionsprofils sowohl die physischen Merkmale als auch die Kapitalstruktur zu berücksichtigen. Eine Core-Immobilie, die zu 80 % fremdfinanziert ist, ist keine Core-Investition mehr. Ein höherer Verschuldungsgrad erhöht die Rendite, und alle Immobilienwerte schwanken. Ein Rückgang des Immobilienwerts um 10 % könnte gegen die Kreditbedingungen verstoßen und zu einem Zahlungsausfall und einer Zwangsvollstreckung führen.

Core-Plus-Immobilienanlagen

‚Core Plus‘ ist ein Synonym für ‚Wachstum und Einkommen‘ auf dem Aktienmarkt und wird mit einem niedrigen bis mäßigen Risikoprofil in Verbindung gebracht. Eigentümer von Core-Plus-Immobilien sind in der Regel in der Lage, den Cashflow durch leichte Objektverbesserungen, Effizienzsteigerungen bei der Verwaltung oder durch Verbesserung der Qualität der Mieter zu erhöhen. Ähnlich wie Core-Immobilien sind diese Immobilien in der Regel von hoher Qualität und gut ausgelastet.

Der potenzielle Nachteil einer Core-Plus-Immobilieninvestition besteht darin, dass der Cashflow weniger vorhersehbar ist als bei einer Core-Investition, und diese Immobilien erfordern eine aktive Beteiligung des Eigentümers. Ein 15 Jahre altes Mehrfamilienhaus, das gut ausgelastet ist, aber leicht renovierungsbedürftig ist, ist ein Beispiel für eine Core-Plus-Investitionsmöglichkeit. Die Immobilie wird reichlich Cashflow produzieren, aber ein Teil des Geldes wird für künftige aufgeschobene Instandhaltung wie Dächer und Parkplatzreparaturen verwendet.

Core-Plus-Investoren neigen dazu, zwischen 45 % und 60 % Leverage einzusetzen und erwarten Renditen zwischen 8 % und 10 % pro Jahr.

Value-Add-Immobilieninvestitionen

‚Value-Add‘ ist ein Synonym für ‚Wachstum‘ auf dem Aktienmarkt und wird mit mäßigem bis hohem Risiko verbunden. Value-Add-Immobilien haben oft einen geringen oder gar keinen Cashflow beim Erwerb, haben aber das Potenzial, einen enormen Cashflow zu erzeugen, sobald der Wert hinzugefügt wurde. Diese Gebäude haben oft Belegungsprobleme, Managementprobleme, unterlassene Instandhaltung oder eine Kombination aus allen drei Faktoren. Diese Investitionen erfordern ein tiefes Wissen über Immobilien, strategische Planung und tägliche Überwachung durch die Eigentümer.

Value-add-Investoren neigen dazu, zwischen 60 % und 75 % Leverage einzusetzen, um jährliche Renditen zwischen 11 % und 15 % zu erzielen.

Opportunistische Immobilieninvestitionen

Opportunistisch ist die riskanteste aller Immobilieninvestitionsstrategien. Sie ist auch ein Synonym für „Wachstum“ auf dem Aktienmarkt, wie „Value-Add“, aber sie ist noch riskanter. Opportunistische Investoren übernehmen die kompliziertesten Projekte und sehen möglicherweise erst nach drei oder mehr Jahren eine Rendite für ihre Investition. Diese Investitionsstrategien erfordern jahrelange Erfahrung und ein Team von Mitarbeitern, um erfolgreich zu sein. Grundlegende Entwicklungen, der Erwerb eines leeren Gebäudes, die Erschließung von Grundstücken und die Umnutzung eines Gebäudes sind Beispiele für opportunistische Investitionen.

Opportunistische Immobilien haben oft einen geringen oder gar keinen Cashflow beim Erwerb, haben aber das Potenzial, einen enormen Cashflow zu erzeugen, sobald der Wert erhöht wurde. Opportunistische Investoren tendieren zu einem Leverage von 70 % oder mehr, aber die Höhe des Leverage kann je nach den Möglichkeiten der Kreditaufnahme variieren. Für die Erschließung von Grundstücken gewähren die Banken einfach keine Kredite über 50 %. Opportunistische Investoren können die höchsten jährlichen Renditen für eine Immobilieninvestition erwarten, oft über 20 %.

Es ist wichtig, dass Investoren den Unterschied zwischen den einzelnen Strategien kennen, da das tatsächliche Risiko einer Investition und das beworbene Risiko sehr unterschiedlich sein können. Ein konservativer Anleger, der sich auf die Erzielung von Erträgen konzentriert, sollte in qualitativ hochwertigere Immobilien mit geringem Fremdkapitalanteil oder in einen Kreditfonds investieren, der Geld verleiht. Wer risikofreudiger ist und einen längeren Zeithorizont hat, sollte Value-Add- oder sogar opportunistische Strategien in Betracht ziehen. Durch die Wahl eines höheren oder niedrigeren Leverage werden das finanzielle Risiko und das Risikoprofil verringert oder erhöht. Es gibt eine private Immobilienanlagestrategie für praktisch jeden einzelnen Anleger, und es ist von entscheidender Bedeutung, die Anlagen zu finden, die zu seinem persönlichen Risiko-/Ertragsprofil passen.