Eine TOD-Urkunde (Transfer on Death Deed) oder manchmal auch eine Begünstigungsurkunde ist eine besondere Art von Urkunde, die in einer wachsenden Zahl von US-Bundesstaaten dazu verwendet werden kann, das Eigentum an Immobilien außerhalb eines Testaments zu übertragen.
So funktionieren Übertragungsurkunden auf den Todesfall
Wenn Sie eine Immobilie auf Ihren alleinigen Namen und ohne einen Miteigentümer besitzen, haben Sie nur begrenzte Möglichkeiten, wenn Sie die Immobilie bei Ihrem Tod an einen Begünstigten weitergeben möchten, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist. Mit einem Treuhandvermögen können Sie die Testamentsvollstreckung vermeiden, aber es ist weitaus einfacher und kostengünstiger, die Immobilie durch eine Begünstigtenurkunde zu übertragen, die auch als Übertragungsurkunde auf den Todesfall bezeichnet wird, wenn Sie in einem Bundesstaat leben, der diese Möglichkeit anerkennt.
Sie können jetzt eine Übertragungsurkunde auf den Todesfall erstellen und unterzeichnen, um Ihre Immobilie von Ihrem alleinigen Namen auf den Namen Ihres Begünstigten zu übertragen, aber die Urkunde ist nicht gültig und wird erst nach Ihrem Tod wirksam. Da Sie zu Lebzeiten weiterhin Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie weiterhin das Recht, sie mit einer Hypothek zu belasten oder zu verkaufen. Ihr Begünstigter hat bis zu Ihrem Tod keinen Rechtsanspruch darauf.
Sie müssen die Urkunde beim Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, eintragen lassen. Wenn Sie Ihre Meinung ändern – vielleicht möchten Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt einer anderen Person überlassen – können Sie die Urkunde einfach widerrufen oder eine neue Urkunde erstellen und eintragen lassen, die die alte ersetzt und die Immobilie auf eine andere Person überträgt.
Da Sie die Immobilie zu Lebzeiten technisch gesehen nicht verschenken, fällt keine Schenkungssteuer an. Allerdings wird die Immobilie für die Erbschaftssteuer zum Wert Ihres Nachlasses beitragen.
Staaten, die Übertragungsurkunden auf den Todesfall anerkennen
Ab 2020 erkennen die folgenden Staaten Übertragungsurkunden auf den Todesfall oder Begünstigungsurkunden an.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- Kalifornien
- Colorado
- District of Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New Mexiko
- North Dakota
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- Süd Dakota
- Texas
- Virginia
- Washington
- West Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
Mindestens zwei weitere Bundesstaaten – Florida und Michigan – erkennen eine „erweiterte Erblasserurkunde“ an,“, die manchmal auch als „Lady Bird Deed“ bezeichnet wird.Eine „enhanced life estate deed“ funktioniert ähnlich wie eine „transfer on death deed“.
Wie eine „TOD Deed“ den Nachlass vermeidet
Zunächst unterzeichnet die Eigentümerin eine neue Urkunde, in der sie festlegt, wer die Immobilie nach ihrem Tod erben soll. In einigen Staaten muss ein Anwalt die neue Urkunde vorbereiten. In Florida wird beispielsweise dringend empfohlen, dass ein Anwalt eine erweiterte Erbschaftsurkunde vorbereitet, um zu vermeiden, dass stattdessen versehentlich eine normale Erbschaftsurkunde vorbereitet wird.
Die neue Urkunde muss unterschrieben und bei einem öffentlichen Grundbuchamt eingetragen werden, in der Regel in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet. Bei der Eintragung sollten keine Grunderwerbssteuern anfallen, da kein unmittelbarer Eigentumsübergang stattfindet. Die Gebühren für die Eintragung können von Bundesland zu Bundesland variieren.
Schließlich wird auch die Sterbeurkunde nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers bei demselben Grundbuchamt eingetragen. Damit wird der Welt mitgeteilt, dass das Eigentum an der Immobilie aufgrund des Todes des Eigentümers auf den Namen des in der TOD-Urkunde aufgeführten Begünstigten übergegangen ist.
Wenn der Eigentümer seine Meinung ändert
Wenn der Eigentümer der Immobilie seine Meinung ändert und beschließt, dass er nicht will, dass der benannte Begünstigte sein Eigentum erbt, kann er die Urkunde ganz einfach „rückgängig“ machen. Er kann eine neue TOD-Urkunde unterzeichnen und eintragen lassen, in der stattdessen eine andere Person benannt wird. Dadurch wird die frühere Urkunde aufgehoben, da in den meisten Staaten die jüngste TOD-Urkunde als die gültige gilt.
Es ist jedoch immer eine gute Idee, auch eine Erklärung über den Widerruf der ersten Urkunde bei den öffentlichen Grundbuchämtern einzureichen. Auf diese Weise gibt es absolut keine Verwirrung oder Zweifel über Ihre Absicht.
Feststellen, ob Sie einen Erbvertrag in Erwägung ziehen sollten
Das eigentliche Ziel eines Erbvertrags ist es, das kostspielige Nachlassverfahren nach dem Tod des Eigentümers einer Immobilie zu vermeiden. Die Gesetze, die diese Art von Urkunden oder ähnliche Dokumente regeln, können jedoch von Staat zu Staat sehr unterschiedlich sein. In bestimmten Situationen kann eine TOD-Urkunde nicht die richtige Wahl sein.
Ziehen Sie einen Anwalt für Nachlassplanung zu Rate, um festzustellen, ob eine dieser Urkunden für Sie und Ihre Familie geeignet ist.
HINWEIS: Die Gesetze in den einzelnen Bundesstaaten ändern sich häufig, und die folgenden Informationen entsprechen möglicherweise nicht den jüngsten Änderungen. Für eine aktuelle Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, da die in diesem Artikel enthaltenen Informationen keine Rechtsberatung darstellen und keinen Ersatz für eine Rechtsberatung bieten.