Et overførsels- eller begunstigelsesdokument er en særlig type dokument, der kan bruges til at overføre ejendomsretten til fast ejendom uden om skifteretten i et stigende antal amerikanske stater.
Sådan fungerer overdragelses- ved dødsfaldshandlinger
Hvis du ejer fast ejendom i dit eget navn uden en medejer, har du begrænsede muligheder, hvis du ønsker at overdrage ejendommen til en begunstiget ved din død uden nødvendigheden af en skifteretten. Aktiver, der er placeret i en levende tillid, kan undgå skifteretten, men det er langt enklere og billigere blot at overføre ejendommen ved hjælp af et begunstigelsesdokument, også kaldet et overdragelsesdokument ved død, hvis du bor i en stat, der anerkender denne mulighed.
Du kan oprette og underskrive et overdragelsesdokument ved død nu og flytte din ejendom fra dit eneste navn til din begunstigedes navn, men dokumentet er ikke gyldigt og træder ikke i kraft, før du dør. Du fortsætter med at eje ejendommen i din levetid, så du bevarer retten til at pantsætte den eller sælge den. Din begunstigede har ingen juridisk ret til den, før du dør.
Du skal registrere skødet hos det amtslige tinglysningskontor, hvor ejendommen er beliggende. Hvis du skifter mening – måske beslutter du, at du ønsker at overlade ejendommen til en anden på et senere tidspunkt – kan du blot tilbagekalde skødet eller oprette og registrere et nyt skøde, der erstatter det gamle, og overføre ejendommen til en anden.
Da du teknisk set ikke giver ejendommen væk i din levetid, vil skødet ikke medføre en gaveafgift. Ejendommen vil dog bidrage til værdien af din ejendom med henblik på ejendomsskat.
Stater, der anerkender overdragelse ved død af skøder
Som i 2020 anerkender følgende stater overdragelse ved død eller begunstigede skøder.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- Californien
- Colorado
- District of Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New Mexico
- Nord Dakota
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- South Dakota
- Texas
- Virginia
- Washington
- West Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
Mindst to andre stater – Florida og Michigan – anerkender en “forbedret livsvarige ejendomsret”,” nogle gange omtalt som en “Lady Bird Deed”.” Et forbedret livsvarigt skøde fungerer på samme måde som et skøde ved død.
Hvordan et TOD-skøde undgår skifteretten
Først underskriver ejeren et nyt skøde, der angiver, hvem hun gerne vil have til at arve ejendommen ved sin død. Nogle stater kræver, at en advokat skal udarbejde det nye skøde. For eksempel anbefaler Floridas lov kraftigt, at en advokat udarbejder et forbedret livsvarigt skøde for at undgå utilsigtet at udarbejde et almindeligt livsvarigt skøde i stedet.
Det nye skøde skal underskrives og registreres hos det offentlige tinglysningskontor, normalt i det amt, hvor den faste ejendom er beliggende. Registrering af det bør ikke medføre ejendomsoverdragelsesafgifter, fordi der ikke vil ske en øjeblikkelig overdragelse af ejendomsretten. Registreringsgebyrer kan variere fra stat til stat.
Endeligt registreres dødsattesten også blandt de samme offentlige jordregistreringskontor, efter at den oprindelige ejer dør. Dette gør verden opmærksom på, at ejendomsretten til ejendommen er blevet overført til navnet på den begunstigede, der er opført i TOD-skødet, på grund af ejerens død.
Når ejeren skifter mening
Hvis ejeren af ejendommen skulle skifte mening og beslutte, at han ikke ønsker, at hans navngivne begunstigede skal arve hans ejendom, er det en simpel sag at “fortryde” skødet. Han kan underskrive og registrere et nyt TOD-skøde, der i stedet udpeger en anden person. Dette ophæver det tidligere skøde, fordi det seneste TOD-skøde anses for at være det gyldige skøde i de fleste stater.
Det er dog altid en god idé også at indgive en erklæring om tilbagekaldelse af det første skøde til de offentlige tingbøger. På denne måde er der absolut ingen forvirring eller tvivl om din hensigt.
Afgørelse af, om du bør overveje et TOD-dokument
Det ultimative mål med et TOD-dokument er at undgå den dyre proces med skifteretten, efter at ejeren af fast ejendom dør. Men lovene vedrørende disse typer af skøder eller lignende dokumenter kan variere meget fra stat til stat. I sidste ende er et TOD-skøde måske ikke det rigtige valg i visse situationer.
Konsulter en advokat med ansvar for ejendomsplanlægning for at afgøre, om et af disse skøder er det rigtige for dig og din familie.
BEMÆRK: Statslove ændres ofte, og de følgende oplysninger afspejler muligvis ikke de seneste ændringer. For aktuel juridisk rådgivning skal du konsultere en advokat, da oplysningerne i denne artikel ikke er juridisk rådgivning og ikke kan erstatte juridisk rådgivning.