Core, Core Plus, Value-Add og Opportunistic er udtryk, der anvendes til at definere risiko- og afkastkarakteristika for en investering i fast ejendom. De spænder fra konservativ til aggressiv og defineres både af ejendommens fysiske egenskaber og den gæld, der anvendes til at kapitalisere et projekt.

Fysiske egenskaber ved aktiver kan omfatte længden og løbetiden af de eksisterende lejemål, lejernes kreditværdighed samt bygningens fysiske tilstand og beliggenhed. Den gæld, der anvendes til at kapitalisere et projekt, er en lige så vigtig faktor, fordi den påvirker investeringens risikoprofil. For eksempel kan en ejendom med en kreditværdig lejer og en langfristet lejekontrakt på plads være attraktiv for den konservative investor, men ikke når 80 % af købsprisen er finansieret med gæld.

Her er, hvad investorerne skal vide om hvert enkelt begreb:

Core Real Estate Investments

“Core” er synonymt med “indkomst” på aktiemarkedet. Core-investorer i fast ejendom er konservative investorer, der søger at generere en stabil indkomst med meget lav risiko. Core-ejendomme kræver meget lidt håndhold af deres ejere og erhverves og holdes typisk som et alternativ til obligationer. Denne form for investering er så tæt som man kan komme på passiv investering, når man køber ejendomme direkte. En kerneejendom kræver meget lidt forvaltning af aktiverne og er typisk besat med kreditlejerne på langsigtede lejemål.

Disse ejendomme genererer et stabilt og konstant cashflow til deres ejere, og deres værdier har tendens til at være de mindst volatile. For eksempel vil et Walgreens-apotek med en 30-årig lejekontrakt blive betragtet som en kerneejendom, ligesom en stor, fuldt udlejet kontorbygning på Manhattan med lidt eller ingen udskudt vedligeholdelse.

Kerneinvestorer forventer at opnå et årligt afkast på mellem 7 % og 10 % og anvender 40-45 % gæld til at kapitalisere en transaktion. Størstedelen af det forventede afkast vil sandsynligvis blive genereret gennem cashflow fra ejendommen snarere end gennem værdistigninger.

Det er igen vigtigt at huske både de fysiske karakteristika og kapitalstrukturen, når investeringsprofilen fastlægges. Et kerneaktiv, der er gearet til 80 %, er ikke længere en kerneinvestering. En højere gearing forstørrer afkastet, og alle ejendomsværdier svinger. Et fald på 10 % i ejendommens værdi kan overtræde lånebetingelserne og føre til misligholdelse og tvangsauktion.

Core Plus Real Estate Investments

“Core Plus” er synonymt med “vækst og indkomst” på aktiemarkedet og er forbundet med en lav til moderat risikoprofil. Core plus-ejendomsejere har typisk mulighed for at øge pengestrømmene gennem lette forbedringer af ejendommen, effektiviseringer i forvaltningen eller ved at øge kvaliteten af lejerne. I lighed med kerneejendomme har disse ejendomme tendens til at være af høj kvalitet og velbelagte.

Den potentielle ulempe ved en core plus-ejendomsinvestering er, at cashflowet er mindre forudsigeligt end en kerneinvestering, og disse ejendomme kræver aktiv deltagelse af ejeren. En 15 år gammel lejlighedsbygning, der er velbesat, men som har brug for lette opgraderinger, er et eksempel på en core plus-investeringsmulighed. Ejendommen vil producere rigeligt cashflow, men nogle af pengene vil blive brugt til fremtidig udskudt vedligeholdelse som f.eks. tagreparationer og reparationer af parkeringspladser.

Core plus-investorer har tendens til at bruge mellem 45 % og 60 % gearing og forventer at opnå et afkast på mellem 8 % og 10 % årligt.

Value-Add Real Estate Investments

“Value-Add” er synonymt med “vækst” på aktiemarkedet og er forbundet med moderat til høj risiko. Value-add-ejendomme har ofte et lille eller intet cashflow ved erhvervelsen, men har potentiale til at producere et enormt cashflow, når værdien er blevet tilføjet. Disse bygninger har ofte problemer med belægning, ledelsesproblemer, udskudt vedligeholdelse eller en kombination af alle tre. Disse investeringer kræver et indgående kendskab til fast ejendom, strategisk planlægning og daglig overvågning af deres ejere.

Værditilvækst-investorer har tendens til at bruge mellem 60 % og 75 % gearing for at generere årlige afkast på mellem 11 % og 15 %.

Opportunistiske ejendomsinvesteringer

Opportunistisk er den mest risikable af alle ejendomsinvesteringsstrategier. Den er også synonymt med ‘vækst’ på aktiemarkedet, ligesom ‘value-add’, men den er endnu mere risikabel. Opportunistiske investorer påtager sig de mest komplicerede projekter og ser måske ikke et afkast af deres investering før om tre eller flere år. Disse investeringsstrategier kræver mange års erfaring og et team af mennesker for at få succes. Ground-up udvikling, erhvervelse af en tom bygning, udvikling af grunde og omplacering af en bygning fra en anvendelse til en anden er eksempler på opportunistiske investeringer.

Opportunistiske ejendomme har ofte et lille eller intet cashflow ved erhvervelsen, men har potentiale til at producere et enormt cashflow, når værdien er blevet tilført. Opportunistiske investorer har en tendens til at anvende en gearing på 70 % eller mere, men størrelsen af gearing kan variere afhængigt af evnen til at opnå gæld. I forbindelse med udvikling af jord vil bankerne simpelthen ikke låne mere end 50 %. Opportunistiske investorer kan forvente de højeste årlige afkast for en ejendomsinvestering, ofte over 20 %.

Det er vigtigt for investorer at kende forskellen på de enkelte strategier, fordi den faktiske risiko ved en investering og den annoncerede risiko kan være meget forskellig. En konservativ investor, der fokuserer på indkomstgenerering, bør investere i ejendomme af højere kvalitet med lav gearing eller i en gældsfond, der låner penge ud. Personer med en større risikovillighed og en længere tidshorisont bør overveje value-add- eller endog opportunistiske strategier. En op- eller nedjustering af gearing vil reducere eller øge den finansielle risiko og risikoprofilen. Der findes en investeringsstrategi for private ejendomsinvesteringer for stort set alle individuelle investorer, og det er vigtigt at finde de investeringer, der passer til deres personlige risiko-/afkastprofil.