Core, Core Plus, Value-Add y Opportunistic son términos utilizados para definir las características de riesgo y rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Van de conservadores a agresivos y se definen tanto por los atributos físicos de la propiedad como por el importe de la deuda utilizada para capitalizar un proyecto.

Los atributos físicos de los activos pueden incluir la duración y el plazo de los contratos de arrendamiento vigentes, la solvencia de los inquilinos y el estado físico y la ubicación del edificio. El importe de la deuda utilizada para capitalizar un proyecto es una consideración igualmente importante porque influye en el perfil de riesgo de la inversión. Por ejemplo, un inmueble con un inquilino solvente y un contrato de arrendamiento a largo plazo puede resultar atractivo para el inversor conservador, pero no cuando el 80% del precio de compra se financia con deuda.

A continuación se explica lo que los inversores deben saber sobre cada término:

Inversiones inmobiliarias core

‘Core’ es sinónimo de ‘income’ (ingresos) en el mercado de valores. Los inversores inmobiliarios core son inversores conservadores que buscan generar ingresos estables con un riesgo muy bajo. Las propiedades core requieren muy poco control por parte de sus propietarios y normalmente se adquieren y mantienen como una alternativa a los bonos. Este tipo de inversión es lo más parecido a la inversión pasiva cuando se compran propiedades directamente. Una propiedad principal requiere muy poca gestión de activos y suele estar ocupada con inquilinos de crédito en contratos de arrendamiento a largo plazo.

Estas propiedades generan un flujo de caja estable y consistente a sus propietarios y sus valores tienden a ser los menos volátiles. Por ejemplo, una farmacia Walgreens con un contrato de arrendamiento de 30 años se consideraría un inmueble core, al igual que un gran edificio de oficinas totalmente arrendado en Manhattan con poco o ningún mantenimiento diferido.

Los inversores core esperan conseguir entre un 7% y un 10% de rentabilidad anualizada y utilizan un 40-45% de deuda para capitalizar una transacción. Es probable que la mayor parte de la rentabilidad esperada se genere a través del flujo de caja de la propiedad en lugar de la revalorización.

De nuevo, es importante tener en cuenta tanto las características físicas como la estructura de capital a la hora de determinar el perfil de inversión. Un activo básico apalancado al 80% ya no es una inversión básica. Un mayor apalancamiento magnifica los rendimientos y todos los valores inmobiliarios fluctúan. Un descenso del 10% en el valor de la propiedad podría incumplir las condiciones del préstamo y provocar un impago y una ejecución hipotecaria.

Inversiones inmobiliarias core plus

«Core Plus» es sinónimo de «crecimiento y renta» en el mercado de valores y se asocia a un perfil de riesgo de bajo a moderado. Los propietarios de inmuebles core plus suelen tener la capacidad de aumentar los flujos de caja mediante ligeras mejoras en la propiedad, eficiencias en la gestión o aumentando la calidad de los inquilinos. Al igual que los inmuebles core, estos inmuebles suelen ser de alta calidad y estar bien ocupados.

La desventaja potencial de una inversión inmobiliaria core plus es que el flujo de caja es menos predecible que el de una inversión core, y estos inmuebles requieren la participación activa de los propietarios. Un edificio de apartamentos de 15 años que está bien ocupado pero que necesita ligeras mejoras es un ejemplo de una oportunidad de inversión core plus. La propiedad producirá un amplio flujo de caja, pero parte del efectivo se utilizará para el futuro mantenimiento diferido, como los tejados y las reparaciones de los aparcamientos.

Los inversores en core plus tienden a utilizar un apalancamiento de entre el 45% y el 60% y esperan obtener rendimientos de entre el 8% y el 10% anual.

Inversiones inmobiliarias de valor añadido

El «valor añadido» es sinónimo de «crecimiento» en el mercado de valores y se asocia con un riesgo de moderado a alto. Las propiedades con valor añadido suelen tener poco o ningún flujo de caja en el momento de la adquisición, pero tienen el potencial de producir una enorme cantidad de flujo de caja una vez que se ha añadido el valor. Estos edificios suelen tener problemas de ocupación, de gestión, de mantenimiento diferido o una combinación de los tres. Estas inversiones requieren un profundo conocimiento del sector inmobiliario, planificación estratégica y supervisión diaria por parte de sus propietarios.

Los inversores en valor añadido suelen utilizar un apalancamiento de entre el 60% y el 75% para generar rendimientos anuales de entre el 11% y el 15%.

Inversiones inmobiliarias oportunistas

La oportunista es la más arriesgada de todas las estrategias de inversión inmobiliaria. También es sinónimo de «crecimiento» en el mercado de valores, como «valor añadido», pero es aún más arriesgado. Los inversores oportunistas asumen los proyectos más complicados y pueden no ver el retorno de su inversión hasta dentro de tres o más años. Estas estrategias de inversión requieren años de experiencia y un equipo de personas para tener éxito. Los desarrollos en profundidad, la adquisición de un edificio vacío, el desarrollo de terrenos y el reposicionamiento de un edificio de un uso a otro son ejemplos de inversiones oportunistas.

Las propiedades oportunistas a menudo tienen poco o ningún flujo de caja en el momento de la adquisición, pero tienen el potencial de producir una enorme cantidad de flujo de caja una vez que se ha añadido el valor. Los inversores oportunistas tienden a utilizar un apalancamiento del 70% o más, pero la cantidad de apalancamiento puede variar en función de la capacidad de obtener deuda. Para el desarrollo de terrenos, los bancos simplemente no prestarán más del 50%. Los inversores oportunistas pueden esperar los mayores rendimientos anuales para una inversión inmobiliaria, a menudo por encima del 20%.

Es importante que los inversores conozcan la diferencia de cada estrategia porque el riesgo real de una inversión y el riesgo anunciado pueden ser muy diferentes. Un inversor conservador centrado en la generación de ingresos debería invertir en propiedades de mayor calidad con bajo apalancamiento o en un fondo de deuda que preste dinero. Aquellos con un mayor apetito de riesgo y un horizonte temporal más largo deberían considerar estrategias de valor añadido o incluso oportunistas. Aumentar o disminuir el apalancamiento reducirá o aumentará el riesgo financiero y el perfil de riesgo. Hay una estrategia de inversión inmobiliaria privada para prácticamente cada inversor individual y es esencial encontrar las inversiones que se adapten a su perfil personal de riesgo/rendimiento.

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