Základní, základní plus, investice s přidanou hodnotou a oportunistické investice jsou termíny používané k definování charakteristik rizika a výnosu investic do nemovitostí. Pohybují se od konzervativních po agresivní a jsou definovány jak fyzickými atributy nemovitosti, tak výší dluhu použitého ke kapitalizaci projektu.

Fyzické atributy majetku mohou zahrnovat délku a dobu trvání platných nájemních smluv, bonitu nájemců a fyzický stav a umístění budovy. Výše dluhu použitého ke kapitalizaci projektu je stejně důležitým hlediskem, protože ovlivňuje rizikový profil investice. Například nemovitost s bonitním nájemcem a dlouhodobou platnou nájemní smlouvou může být pro konzervativního investora atraktivní, ale ne v případě, že je 80 % kupní ceny financováno dluhem.

Tady je to, co by investoři měli vědět o jednotlivých pojmech:

Jádrové investice do nemovitostí

„Jádro“ je na akciovém trhu synonymem pro „příjem“. Jádroví investoři do nemovitostí jsou konzervativní investoři, kteří chtějí generovat stabilní příjem s velmi nízkým rizikem. Jádrové nemovitosti vyžadují velmi malou péči ze strany jejich vlastníků a jsou obvykle pořizovány a drženy jako alternativa k dluhopisům. Tento typ investování se při přímém nákupu nemovitostí nejvíce blíží pasivnímu investování. Základní nemovitost vyžaduje jen velmi malou správu majetku a je obvykle obsazena úvěrovými nájemníky na základě dlouhodobých nájemních smluv.

Tyto nemovitosti generují svým vlastníkům stabilní a stálý peněžní tok a jejich hodnota bývá nejméně volatilní. Například lékárna Walgreens s 30letou nájemní smlouvou by byla považována za klíčovou nemovitost, stejně jako velká, plně pronajatá kancelářská budova na Manhattanu s malou nebo žádnou odloženou údržbou.

Klíčoví investoři očekávají, že dosáhnou 7% až 10% ročního výnosu a ke kapitalizaci transakce použijí 40-45% dluh. Většina očekávaného výnosu bude pravděpodobně generována spíše prostřednictvím cash flow z nemovitosti než jejím zhodnocením.

Při určování investičního profilu je opět důležité mít na paměti jak fyzické charakteristiky, tak kapitálovou strukturu. Základní aktivum zadlužené na 80 % již není základní investicí. Vyšší pákový efekt zvětšuje výnosy a hodnoty všech nemovitostí kolísají. Pokles hodnoty nemovitosti o 10 % by mohl porušit podmínky úvěru a vést k selhání a exekuci.

Jádrové plusové investice do nemovitostí

„Core Plus“ je na akciovém trhu synonymem pro „růst a příjem“ a je spojeno s nízkým až středním rizikovým profilem. Vlastníci nemovitostí typu Core plus mají obvykle možnost zvýšit peněžní toky prostřednictvím lehkých vylepšení nemovitostí, zefektivnění správy nebo zvýšením kvality nájemníků. Podobně jako u základních nemovitostí bývají tyto nemovitosti kvalitní a dobře obsazené.

Potenciální nevýhodou investice do nemovitostí typu core plus je, že peněžní toky jsou méně předvídatelné než u základních investic a tyto nemovitosti vyžadují aktivní účast vlastníka. Příkladem investiční příležitosti typu core plus je 15 let starý bytový dům, který je dobře obsazen, ale potřebuje lehkou modernizaci. Nemovitost bude produkovat dostatečný peněžní tok, ale část hotovosti bude použita na budoucí odloženou údržbu, jako jsou střechy a opravy parkovišť.

Investoři do nemovitostí typu core plus obvykle využívají 45 % až 60 % pákového efektu a očekávají, že dosáhnou výnosů mezi 8 % a 10 % ročně.

Investice do nemovitostí s přidanou hodnotou

„Přidaná hodnota“ je na akciovém trhu synonymem pro „růst“ a je spojena se středním až vysokým rizikem. Nemovitosti s přidanou hodnotou mají při pořízení často malý nebo žádný peněžní tok, ale mají potenciál vytvářet obrovské peněžní toky po přidání hodnoty. Tyto budovy mají často problémy s obsazeností, problémy se správou, odloženou údržbou nebo kombinaci všech tří. Tyto investice vyžadují hluboké znalosti nemovitostí, strategické plánování a každodenní dohled jejich vlastníků.

Investoři s přidanou hodnotou obvykle využívají 60 až 75 % pákový efekt, aby dosáhli ročního výnosu mezi 11 a 15 %.

Oportunistické investice do nemovitostí

Oportunistické jsou nejrizikovější ze všech realitních investičních strategií. Je také synonymem pro „růst“ na akciovém trhu, podobně jako „value-add“, ale je ještě rizikovější. Oportunističtí investoři se ujímají nejsložitějších projektů a návratnost své investice mohou vidět až za tři a více let. Tyto investiční strategie vyžadují dlouholeté zkušenosti a tým lidí, aby byly úspěšné. Příkladem oportunistických investic je pozemní výstavba, pořízení prázdné budovy, rozvoj pozemku a změna využití budovy na jiné.

Oportunistické nemovitosti mají při pořízení často malý nebo žádný peněžní tok, ale po přidání hodnoty mají potenciál produkovat obrovské množství peněžních toků. Oportunističtí investoři obvykle používají pákový efekt ve výši 70 % a více, ale výše pákového efektu se může lišit v závislosti na schopnosti získat dluh. V případě pozemkové výstavby banky jednoduše nepůjčí více než 50 %. Oportunističtí investoři mohou u investic do nemovitostí očekávat nejvyšší roční výnosy, často přes 20 %.

Pro investory je důležité znát rozdíly mezi jednotlivými strategiemi, protože skutečné riziko investice a inzerované riziko se mohou velmi lišit. Konzervativní investor zaměřený na generování příjmů by měl investovat do kvalitnějších nemovitostí s nízkou finanční pákou nebo do dluhového fondu, který půjčuje peníze. Ti, kteří mají větší chuť riskovat a delší časový horizont, by měli zvážit strategie s přidanou hodnotou nebo dokonce oportunistické strategie. Vytočení pákového efektu nahoru nebo dolů sníží nebo zvýší finanční riziko a rizikový profil. Prakticky pro každého individuálního investora existuje strategie investování do soukromých nemovitostí a zásadní je najít investice, které vyhovují jeho osobnímu profilu rizika a výnosu.