Para muchos, los pisos y apartamentos pueden no parecer la opción perfecta, para llamar a su propio hogar. Este lote preferiría construir sus propias casas, desde cero, según su propia vinculación. Aquí es donde entra en escena la compra de parcelas y terrenos. Sin embargo, a diferencia de los apartamentos, la compra de terrenos tiene un mayor riesgo asociado.

Seguimos oyendo hablar de varios casos, en los que los estafadores ocupan ilegalmente terrenos que pertenecen a otra persona y los venden a compradores ingenuos. A diferencia de los pisos o apartamentos, los terrenos son más vulnerables a la ocupación ilegal, sobre todo si se dejan sin vigilancia.

Por lo tanto, es importante confirmar que el terreno tiene un título claro y comercializable, para evitar caer en problemas legales. Al comprar un terreno agrícola en la India, hay que asegurarse de que no hay disputas ni problemas legales y de que el proceso de registro está libre de problemas. Los procedimientos para la compra de tierras agrícolas varían de un estado a otro.

En algunos estados como Telangana, cualquiera puede comprar tierras agrícolas, independientemente de si son o no agricultores. Sin embargo, en otros estados, como Karnataka, sólo los agricultores registrados o los que provienen de familias de agricultores pueden comprar tierras agrícolas. Por lo tanto, hay que conocer las normas del estado antes de comprar un terreno agrícola. A continuación se indican algunos de los puntos que hay que tener en cuenta para comprar tierras agrícolas en la India.

El título de propiedad de la parcela

El título de propiedad confirma el nombre del vendedor y también verifica si el vendedor tiene un derecho absoluto a vender la propiedad. La escritura original actual y las escrituras anteriores, deben ser examinadas por un abogado, para verificar que el vendedor no ha permitido el acceso a otros a través de este terreno. Si hay más de una persona propietaria del terreno, es importante tener el certificado de liberación de los otros participantes involucrados, antes de registrar los documentos.

Acuerdo de venta

Después de la verificación de todos los documentos, se hace un acuerdo por escrito sobre el costo, el pago por adelantado y el tiempo dentro del cual se llevará a cabo la venta real. El acuerdo debe ser redactado por un abogado y debe ser firmado por ambas partes y por dos testigos.

Es necesario mencionar aquí que el documento de acuerdo de venta es el precursor de la escritura de venta. Sobre la base de los términos y condiciones establecidos en este documento, es probable que el futuro acuerdo se lleve a cabo. Por lo tanto, es muy importante establecer los términos con cuidado y revisar cada cláusula con diligencia para comprender plenamente sus implicaciones, antes de la firma del acuerdo de venta.

Derechos de timbre sobre el terreno

Los derechos de timbre son impuestos gubernamentales y varían de un estado a otro. Un impuesto de timbre pagado se considerará un documento legal y puede ser admitido en los tribunales, como prueba.

Ver también: Los pros y los contras de la compra de tierras agrícolas

Registro de la tierra

El registro es el proceso por el cual se registra una copia de un documento y se transfiere el título de la propiedad inmobiliaria a nombre del comprador, en la oficina del registrador. Según la Ley de Registro de la India de 1908, la escritura debe registrarse en la oficina del sub-registrador, dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de ejecución del documento. En el documento deben figurar detalles como el título original, las escrituras anteriores, los recibos del impuesto sobre la vivienda y dos testigos para el registro de la propiedad.

Escritura de transmisión o escritura de venta del terreno

Una escritura de venta es un documento que transfiere el título de la propiedad, del vendedor al comprador. Este documento le ayudará a determinar la titularidad de la propiedad, dónde se encuentra la propiedad y los detalles como la medición del terreno, los detalles de los límites, etc.

Recibo de impuestos y facturas

El comprador debe comprobar las últimas facturas de impuestos sobre la propiedad y puede solicitarlas en las oficinas municipales. El comprador también debe asegurarse de que las notificaciones o solicitudes relacionadas con la propiedad no están pendientes. Las facturas de agua, electricidad y otras, deben estar al día.

Certificado de cargas

Se puede obtener un certificado de cargas en la oficina del sub-registrador, de los últimos 13 o 30 años, para asegurarse de que el terreno no tiene obligaciones o reclamaciones legales.

Medición del terreno

Un topógrafo reconocido puede asegurarse de que las medidas de la parcela y sus límites son exactas y se ajustan a lo indicado en el certificado de propiedad.

Cambiar el título del terreno en la oficina del pueblo

Todo el procedimiento legal para la compra de la propiedad se completa, sólo si el nombre del nuevo propietario se añade al registro de la oficina del pueblo. Se puede hacer una solicitud a la oficina del pueblo, junto con una copia de la escritura registrada.

Compra de tierras de los propietarios de tierras NRI

Una persona que reside en el extranjero puede vender su tierra en la India, autorizando a un tercero para vender la tierra en su nombre. En estos casos, el poder debe ser atestiguado y debidamente firmado por un funcionario de la embajada india de su provincia.

Conversión de tierras agrícolas para uso no agrícola

• Cualquier desarrollo, que tenga que llevarse a cabo en las tierras agrícolas, debe tener lugar sólo después de convertir la tierra en uso no agrícola.
• Hay que presentar un formulario de solicitud a las autoridades competentes, aclarando el motivo de la conversión.
• Los documentos necesarios, como la escritura de venta, el recibo de pago de impuestos y la carta de mutación, tienen que presentarse junto con el formulario de solicitud, junto con detalles como las dimensiones y la extensión.
• Dependiendo de la propiedad y la localidad, hay que pagar una tasa por la tierra que se va a convertir a fines no agrícolas.
• La persona autorizada, como el comisario adjunto o el recaudador, permitirá la conversión de la tierra si se han cumplido las condiciones necesarias y no hay ningún litigio pendiente.
• El terreno se declara no agrícola, después de recibir el certificado oficial de conversión.

Sobre todo, al comprar una propiedad, los compradores deben comprobar los registros de tierras anteriores y comprar siempre a un promotor de confianza y de renombre.

Precaución

Las parcelas son más propensas a ser invadidas. Para asegurarse de que esto no le ocurra a su preciado activo, la construcción de un muro de contención sería una necesidad. En caso de que esto no sea posible de inmediato, al menos debería crearse algún tipo de valla para delimitar toda la zona. En caso de que no pueda visitar el lugar con frecuencia, tendrá que contratar a una persona de confianza para que cuide el terreno.

En esta coyuntura, también es importante mencionar que las principales instituciones financieras prestan dinero para comprar parcelas, sobre todo en zonas urbanas y con la condición de que el prestatario construya una unidad residencial en la misma dentro de un plazo específico. Aquellos que planeen comprar un terreno en zonas rurales tendrán dificultades para obtener apoyo financiero de los principales bancos de la India. Tendrán que dirigirse a una compañía financiera no bancaria (NBFC) o a un banco cooperativo, con el fin de obtener un préstamo.

También es aconsejable que se construya inmediatamente un muro de contención alrededor de la parcela, delimitando la zona, con un cartel que indique que pertenece a tal o cual persona. Teniendo en cuenta que las usurpaciones son bastante comunes en el caso de los terrenos y las parcelas, no debe mostrarse ninguna dilación a la hora de marcar el territorio. En caso de que el propietario viva en otra ciudad, debe tomar medidas para la inspección periódica de la propiedad. Se puede contratar a un cuidador para este fin, hasta el momento en que se inicie la construcción en el sitio.

(El escritor es director general, Century Real Estate)

FAQs

• 😃 (50)
• 😐 (6)
• 😔 (7)

.