Una escritura de transferencia por fallecimiento (TOD), o a veces una escritura de beneficiario, es un tipo especial de escritura que se puede utilizar para transferir la propiedad de bienes inmuebles fuera de la sucesión en un número creciente de estados de Estados Unidos.
Cómo funcionan las escrituras de transferencia por fallecimiento
Si usted es propietario de un bien inmueble a su nombre, sin un copropietario, tiene opciones limitadas si desea pasar la propiedad a un beneficiario a su muerte sin la necesidad de la sucesión. Los activos colocados en un fideicomiso en vida pueden evitar la sucesión, pero es mucho más sencillo y menos costoso simplemente transferir la propiedad mediante una escritura de beneficiario, también llamada escritura de transferencia por fallecimiento, si vive en un estado que reconoce esta opción.
Puede crear y firmar una escritura de transferencia por fallecimiento ahora, trasladando su propiedad de su único nombre al nombre de su beneficiario, pero la escritura no es válida y no entra en vigor hasta que usted muera. Usted sigue siendo dueño de la propiedad durante su vida, por lo que conserva el derecho a hipotecarla o venderla. Su beneficiario no tiene ningún derecho legal hasta su muerte.
Debe registrar la escritura en la oficina del registro de la propiedad del condado en el que se encuentra la propiedad. Si cambia de opinión -quizás decida que quiere dejar la propiedad a otra persona en un momento posterior- puede simplemente revocar la escritura o crear y registrar una nueva que sustituya a la anterior y transferir la propiedad a otra persona.
Debido a que técnicamente no está regalando la propiedad durante su vida, la escritura no incurrirá en un impuesto sobre donaciones. Sin embargo, la propiedad contribuirá al valor de su patrimonio a efectos del impuesto sobre el patrimonio.
Estados que reconocen las escrituras de transferencia por fallecimiento
A partir de 2020, los siguientes estados reconocen las escrituras de transferencia por fallecimiento o de beneficiario.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- California
- Colorado
- Distrito de Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- Nuevo México
- Dakota del Norte
- Ohio
- Oklahoma
- Oregón
- Dakota del Sur
- Texas
- Virginia
- Washington
- Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
Al menos otros dos estados -Florida y Michigan- reconocen un «enhanced life estate deed,», a veces referido como un «Lady Bird Deed».»Una escritura de propiedad vitalicia mejorada funciona de manera similar a una escritura de transferencia en caso de fallecimiento.
Cómo una escritura TOD evita la sucesión
En primer lugar, el propietario firma una nueva escritura en la que se indica quién desea que herede los bienes inmuebles a su muerte. Algunos estados exigen que un abogado prepare la nueva escritura. Por ejemplo, la ley de Florida recomienda encarecidamente que un abogado prepare una escritura de propiedad vitalicia mejorada para evitar que se prepare inadvertidamente una escritura de propiedad vitalicia normal en su lugar.
La nueva escritura debe firmarse y registrarse en la oficina pública de registros de la propiedad, normalmente en el condado en el que se encuentra el inmueble. El registro no debería incurrir en impuestos de transferencia de bienes inmuebles porque no habrá una transferencia inmediata de la propiedad. Las tasas de registro pueden variar de un estado a otro.
Por último, el certificado de defunción también se registra en la misma oficina de registros públicos de la propiedad tras el fallecimiento del propietario original. Esto pone el mundo en el aviso de que el título de los bienes inmuebles se ha transferido a nombre del beneficiario que figura en la escritura TOD debido a la muerte del propietario.
Cuando el propietario cambia de opinión
Si el propietario de los bienes inmuebles debe tener un cambio de corazón y decidir que él no quiere que su beneficiario nombrado para heredar su propiedad, es una cuestión sencilla de «deshacer» la escritura. Puede firmar y registrar una nueva escritura TOD nombrando a otra persona en su lugar. Esto anula la escritura anterior porque la escritura TOD más reciente se considera la válida en la mayoría de los estados.
Sin embargo, siempre es una buena idea presentar también una declaración de revocación de la primera escritura en los registros públicos de la propiedad. De esta manera no hay absolutamente ninguna confusión o duda sobre su intención.
Cómo determinar si debe considerar una escritura TOD
El objetivo final de una escritura TOD es evitar el costoso proceso de sucesión después de que el propietario de bienes raíces muere. Pero las leyes que rigen este tipo de escrituras o documentos similares pueden variar mucho de un estado a otro. Al final, una escritura TOD podría no ser la opción correcta en ciertas situaciones.
Consulte con un abogado de planificación patrimonial para determinar si una de estas escrituras es adecuada para usted y su familia.
NOTA: Las leyes estatales cambian con frecuencia y la siguiente información puede no reflejar los cambios recientes. Para obtener asesoramiento legal actual, consulte con un abogado, ya que la información contenida en este artículo no es un consejo legal y no sustituye al asesoramiento legal.