Core, Core Plus, Value-Add och Opportunistic är termer som används för att definiera risk- och avkastningsegenskaperna hos en fastighetsinvestering. De sträcker sig från konservativ till aggressiv och definieras både av fastighetens fysiska egenskaper och av det skuldbelopp som används för att kapitalisera ett projekt.

Fysiska egenskaper hos tillgångarna kan omfatta längden och löptiden för de befintliga hyresavtalen, hyresgästernas kreditvärdighet samt byggnadens fysiska skick och läge. Skuldbeloppet som används för att kapitalisera ett projekt är ett lika viktigt övervägande eftersom det påverkar investeringens riskprofil. Till exempel kan en fastighet med en kreditvärdig hyresgäst och ett långfristigt hyresavtal på plats vara attraktiv för den konservativa investeraren, men inte när 80 % av köpeskillingen finansieras med skulder.

Här är vad investerare behöver veta om varje term:

Core Real Estate Investments

”Core” är synonymt med ”inkomst” på aktiemarknaden. Core fastighetsinvesterare är konservativa investerare som vill generera stabila inkomster med mycket låg risk. Kärnfastigheter kräver mycket lite handpåläggning av sina ägare och förvärvas och innehas vanligtvis som ett alternativ till obligationer. Denna typ av investering är så nära som man kan komma passiv investering när man köper fastigheter direkt. En kärnfastighet kräver mycket lite tillgångsförvaltning och är vanligtvis ockuperad med kredithyresgäster på långfristiga hyresavtal.

De här fastigheterna genererar ett stabilt och jämnt kassaflöde till sina ägare och deras värden tenderar att vara minst volatila. Till exempel skulle en Walgreens-drogbutik med ett 30-årigt hyresavtal betraktas som en kärnfastighet, liksom en stor, fullt uthyrd kontorsbyggnad på Manhattan med lite eller inget uppskjutet underhåll.

Kärninvesterare förväntar sig att uppnå en avkastning på mellan 7 % och 10 % på årsbasis och använder 40-45 % skuldsättning för att kapitalisera en transaktion. Större delen av den förväntade avkastningen kommer sannolikt att genereras genom kassaflöde från fastigheten snarare än genom värdestegring.

Även här är det viktigt att ha både de fysiska egenskaperna och kapitalstrukturen i åtanke när man fastställer investeringsprofilen. En kärntillgång som är belånad till 80 % är inte längre en kärninvestering. Högre skuldsättning förstorar avkastningen och alla fastighetsvärden fluktuerar. En nedgång på 10 % i fastighetsvärdet kan bryta mot lånevillkoren och leda till betalningsinställelse och utmätning.

Core Plus Real Estate Investments

”Core Plus” är synonymt med ”tillväxt och inkomst” på aktiemarknaden och förknippas med en låg till måttlig riskprofil. Core plus fastighetsägare har vanligtvis möjlighet att öka kassaflödena genom lätta fastighetsförbättringar, förvaltningseffektivitet eller genom att höja kvaliteten på hyresgästerna. I likhet med kärnfastigheter tenderar dessa fastigheter att vara av hög kvalitet och välbelagda.

Den potentiella nackdelen med en core plus fastighetsinvestering är att kassaflödet är mindre förutsägbart än en kärninvestering, och dessa fastigheter kräver ett aktivt deltagande av ägaren. Ett 15 år gammalt flerbostadshus som är välbelagt men i behov av lätta uppgraderingar är ett exempel på en core plus-investeringsmöjlighet. Fastigheten kommer att ge ett rikligt kassaflöde, men en del av kontanterna kommer att användas för framtida uppskjutet underhåll, t.ex. tak och reparationer av parkeringsplatser.

Core plus-investerare brukar använda sig av en hävstångseffekt på mellan 45 % och 60 % och förväntar sig en avkastning på mellan 8 % och 10 % per år.

Value-Add Real Estate Investments

”Value-Add” är synonymt med ”tillväxt” på aktiemarknaden och är förknippat med en måttlig till hög risk. Value-add-fastigheter har ofta litet eller inget kassaflöde vid förvärvet men har potential att ge ett enormt kassaflöde när värdet väl har lagts till. Dessa byggnader har ofta problem med beläggning, förvaltningsproblem, eftersatt underhåll eller en kombination av alla tre. Dessa investeringar kräver djupa kunskaper om fastigheter, strategisk planering och daglig tillsyn av ägarna.

Värdetillskottsinvesterare brukar använda sig av en hävstångseffekt på mellan 60 % och 75 % för att generera en årlig avkastning på mellan 11 % och 15 %.

Opportunistiska fastighetsinvesteringar

Opportunistisk är den mest riskfyllda av alla strategier för fastighetsinvesteringar. Den är också synonymt med ”tillväxt” på aktiemarknaden, som ”value-add”, men den är ännu mer riskfylld. Opportunistiska investerare tar sig an de mest komplicerade projekten och kanske inte ser någon avkastning på sin investering på tre eller fler år. Dessa investeringsstrategier kräver många års erfarenhet och ett team av människor för att bli framgångsrika. Grundläggande utveckling, förvärv av en tom byggnad, markutveckling och omplacering av en byggnad från en användning till en annan är exempel på opportunistiska investeringar.

Opportunistiska fastigheter har ofta litet eller inget kassaflöde vid förvärvet, men har potential att ge ett enormt kassaflöde när värdet väl har lagts till. Opportunistiska investerare tenderar att använda en hävstång på 70 % eller mer, men storleken på hävstången kan variera beroende på förmågan att skaffa lån. När det gäller markutveckling lånar bankerna helt enkelt inte ut mer än 50 %. Opportunistiska investerare kan förvänta sig den högsta årliga avkastningen för en fastighetsinvestering, ofta över 20 %.

Det är viktigt för investerare att känna till skillnaden mellan de olika strategierna eftersom den faktiska risken för en investering och den annonserade risken kan vara mycket olika. En konservativ investerare som fokuserar på inkomstgenerering bör investera i fastigheter av högre kvalitet med låg hävstångseffekt eller i en skuldfond som lånar ut pengar. De som har en större riskaptit och en längre tidshorisont bör överväga värdeadderande eller till och med opportunistiska strategier. Om hävstången ökas eller minskas kommer den finansiella risken och riskprofilen att minska eller öka. Det finns en investeringsstrategi för privata fastighetsinvesteringar för praktiskt taget varje enskild investerare och det är viktigt att hitta de investeringar som passar deras personliga risk- och avkastningsprofil.

.