En överlåtelsehandling vid dödsfall (TOD), eller ibland en förmånshandling, är en särskild typ av handling som kan användas för att överföra äganderätten till fastigheter utanför bodelning i ett växande antal amerikanska delstater.
Hur överlåtelsehandlingar vid dödsfall fungerar
Om du äger fastigheter i ditt eget namn utan någon delägare har du begränsade alternativ om du vill överföra egendomen till en förmånstagare vid din död utan att det behövs en bodelning. Tillgångar som placeras i en living trust kan undvika probate, men det är mycket enklare och billigare att helt enkelt överföra egendomen genom en förmånstagarhandling, även kallad transfer-on-death-detalj, om du bor i en stat som erkänner detta alternativ.
Du kan skapa och underteckna en transfer-on-death-detalj nu, vilket flyttar din egendom från ditt ensamma namn till din förmånstagares namn, men handlingen är inte giltig och träder inte i kraft förrän du avlider. Du fortsätter att äga egendomen under din livstid så du behåller rätten att belåna den eller sälja den. Din förmånstagare har ingen laglig rätt till den förrän du dör.
Du måste registrera handlingen hos det länsstyrelsekontor där fastigheten är belägen. Om du ändrar dig – du kanske bestämmer dig för att du vill lämna fastigheten till någon annan vid en senare tidpunkt – kan du helt enkelt återkalla handlingen eller skapa och registrera en ny för att ersätta den gamla och överföra fastigheten till någon annan.
Då du tekniskt sett inte ger bort egendomen under din livstid kommer handlingen inte att ge upphov till någon gåvoskatt. Egendomen kommer dock att bidra till värdet av din egendom för dödsskatteändamål.
Stater som erkänner överlåtelse vid dödsfall
Från och med 2020 erkänner följande stater överlåtelse vid dödsfall eller förmånstagarhandlingar.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- Kalifornien
- Colorado
- District of Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New Mexico
- Nord Dakota
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- South Dakota
- Texas
- Virginia
- Washington
- West Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
Minst två andra delstater – Florida och Michigan – erkänner en ”förbättrad livegenskap”,som ibland kallas ”Lady Bird Deed”.” En enhanced life estate deed fungerar på samma sätt som en transfer on death deed.
Hur en TOD Deed undviker Probate
Först undertecknar ägaren en ny handling där det anges vem hon vill ska ärva fastigheten vid sin död. Vissa stater kräver att en advokat måste förbereda den nya handlingen. Till exempel rekommenderar Floridas lag starkt att en advokat förbereder en enhanced life estate-handling för att undvika att oavsiktligt förbereda en vanlig life estate-handling i stället.
Den nya handlingen måste undertecknas och registreras hos det offentliga fastighetsregistret, vanligen i det län där fastigheten är belägen. Registrering bör inte medföra någon fastighetsöverlåtelseskatt eftersom det inte kommer att ske en omedelbar överföring av äganderätten. Registreringsavgifterna kan variera från stat till stat.
Slutligt registreras även dödsattesten bland samma offentliga fastighetsregisterkontor efter att den ursprungliga ägaren har avlidit. Detta gör världen uppmärksam på att äganderätten till fastigheten har överförts till namnet på den förmånstagare som anges i TOD-handlingen på grund av ägarens död.
När ägaren ändrar sig
Om fastighetsägaren skulle ändra sig och bestämma sig för att han inte vill att den namngivna förmånstagaren ska ärva sin egendom är det enkelt att ”ångra” handlingen. Han kan underteckna och registrera en ny TOD-handling som namnger någon annan i stället. Detta upphäver den tidigare handlingen eftersom den senaste TOD-handlingen anses vara den giltiga i de flesta stater.
Det är dock alltid en bra idé att också lämna in en förklaring om återkallelse av den första handlingen i de offentliga fastighetsregistren. På så sätt finns det absolut ingen förvirring eller tvivel om din avsikt.
Fastställa om du bör överväga en TOD-handling
Det yttersta målet med en TOD-handling är att undvika den kostsamma probate-processen efter att ägaren av en fastighet dör. Men de lagar som reglerar dessa typer av handlingar eller liknande dokument kan variera kraftigt från delstat till delstat. I slutändan kanske en TOD-handling inte är rätt val i vissa situationer.
Konsultera en advokat för bodelningsplanering för att avgöra om en av dessa handlingar är rätt för dig och din familj.
OBS: Delstatliga lagar ändras ofta och följande information kanske inte återspeglar de senaste förändringarna. För aktuell juridisk rådgivning bör du kontakta en advokat eftersom informationen i denna artikel inte är juridisk rådgivning och inte heller kan ersätta juridisk rådgivning.