Miami har varit den bästa lekplatsen för strandälskare, festprissar och turister i allmänhet i evigheter. Den ständiga efterfrågan från människor som vill bo och leka här gör Miami till ett naturligt val för konceptet condohotell. Nästan alla stora hotellvarumärken där ute har antingen ett eller håller på att sätta upp ett nytt lägenhetshotell i staden. Men vad är ett condo hotel? Vad gör det till en bra investering? Varför skulle någon välja ett lägenhetshotell framför en traditionell lägenhet eller ett tidsdelat boende? Hitta svaren på sådana ofta ställda frågor och mer nedan i vår kompletta guide för att köpa ett lägenhetshotell i Miami. För en lista över lägenhetshotell i Miami och Miami Beach, KLICKA HÄR.

Snabblänkar

• Vad är ett lägenhetshotell och hur fungerar det?
• Condot Hotels: En bostad, många namn
• Fördelar med att äga ett Condo Hotel Vs. Traditionell semesterkondo
• Skillnaden mellan ett tidsdelat boende och ett kondohotell
• Är ett kondohotell rätt val för mig?
• Är det en bra investering att köpa ett kondohotell?
• Hur säkerställer du att ditt Condo Hotel är ett lyckat köp?
• Nyckelfrågor att ställa innan du köper ett Condo Hotel
• Boende i hotellets hyresprogram vs. Förvaltning utan ett sådant
• Typiska utgifter för en Condo-Hotel Owner
• Kan ett Condo Hotel finansieras?
• Alternativ till condohotell för korttidsuthyrning
• Slutsats
• En lista över condohotell i Miami

Acqualina Ocean Residences

Condohotell är vanligtvis höghus som drivs av hotellmärken. Dessa byggs i allmänhet i närheten av populära semesterdestinationer. Condohotellenheterna är reserverade för försäljning till privatpersoner som vill äga dem som andrahandsboende eller semesterboende, och ägarna har sedan möjlighet att placera sin lägenhet i hotellets uthyrningsprogram för att tjäna en intäkt medan de är borta.

Det kanske bästa med att köpa en enhet i ett condohotell är att ägaren ärver alla de femstjärniga bekvämligheterna, tjänsterna och lyxen som är förknippade med hotellvarumärket. Typiska bekvämligheter är spatjänster, fina restauranger, nattklubbar, lounger, överdådiga pooler, rumsservice, concierge och hushållsarbete.

För den genomsnittlige gästen kan en lägenhet på ett lägenhetshotell inte skilja sig från en vanlig hotellsvit, men den viktigaste skillnaden är att den ägs av den enskilde.

Condo Hotels: En bostad, många namn

Ett lägenhetshotell har många namn. Det är oftast känt som condominium hotel, hotel condo och naturligtvis condo hotel i USA. Internationellt är sådana bostäder populärt kallade condotels.

Fördelar med att äga ett condominiumhotell Vs. Traditionell semesterkondo

För att gå in på detaljerna kring att köpa eller äga ett condohotell ska vi ta en titt på de olika fördelarna som en kondotelägare får som standard:

Hassle-free vacation home with signature hotel amenities. En av de största attraktionerna med att köpa en condohotellsvit som semesterbostad är att få tillgång till alla faciliteter som finns på en resort med full service. Medan städning, rumsservice och en concierge tar hand om saker och ting under din vistelse kan hotellteamet eller ett förvaltningsbolag på plats ta över när du är borta.

Hospitalsanpassat, professionellt förvaltat uthyrningsprogram. En annan stor fördel med att vara en del av ett varumärke är att om du lägger din svit i hotellets uthyrningsprogram har du ett professionellt team med många års erfarenhet av försäljning och marknadsföring inom hotellsektorn som arbetar till din fördel. Din svit får inte bara fördelen av ett professionellt skött marknadsföringsteam, utan också ett globalt bokningssystem som omsätter flera miljoner dollar och som håller din svit i rampljuset och genererar intäkter året runt. Detta innebär naturligtvis att hotellet får en del av dina intäkter.

Å andra sidan, om du bestämmer dig för att inte använda hotellets uthyrningsprogram och föredrar att anlita ett tredjepartsförvaltningsbolag för att till exempel göra en airbnb, får du då behålla en större del av intäkterna samtidigt som du fortfarande åtnjuter alla hävstångseffekter och fördelar som är förknippade med hotellets varumärke.

Inkomster som är kända för att kompensera för ägandekostnader. Precis som en vanlig semesterlägenhet har även en hotelllägenhet sina egna utgifter som månadsavgifter, underhåll och reparationer, skatter för korttidsuthyrning osv. Men med hotellets uthyrningsprogram som ser ut att generera en regelbunden inkomstström kan många kompensera ägandekostnaderna och till och med boka vinster på sin svit.

Tvåfaldig uppskattning. Alla typer av fastigheter är kända för att vara en värdefull tillgång. En unik fördel med ett lägenhetshotell är att om hotellvarumärkets image förbättras med tiden kan det öka din fastighets hyreskostnader och eventuellt ditt fastighetsvärde.

Icon Brickell III (W Miami)

Skillnaden mellan ett tidsdelat boende och ett lägenhetshotell

Ingen gemensam äganderätt. Till skillnad från ett timeshare, där flera ägare får använda samma fastighet som en semesterbostad, ägs ett lägenhetshotell individuellt.

Ingen bestämd tid för semester. Eftersom du inte delar äganderätten till din condotel-svit är begreppet tidsdelning också uteslutet. I ett tidsdelat boende kommer delägarna vanligtvis överens om hur mycket semestertid de kan ha på fastigheten, vilket vanligtvis är samma 1-2 veckor per år. Men i ett kondohotell, eftersom du är ensam ägare till din svit, får du bestämma hur många dagar och tider per år du kan använda din semesterlägenhet (detta är naturligtvis efter samråd med hotellet om spärrdatum, om du är inskriven i hotellets uthyrningsprogram).

Enklare att sälja vidare. Konceptet att dela ägande och dela tid med andra kan i sig vara avskräckande för många köpare. Men eftersom en svit på ett lägenhetshotell ägs individuellt har den större sannolikhet att värderas med tiden och är lättare att sälja vidare.

Är ett lägenhetshotell det rätta valet för mig?

Om du svarar ja på följande punkter är ett kondhotell rätt val för dig:

• Du planerar endast att använda det som semesterboende
• Du planerar endast att besöka det under en liten del av året
• Du gillar idén om att äga ett stycke lyx i ett hotellvarumärke i världsklass
• Att få hyresintäkter när du inte använder det är en prioritet

Är det en bra investering att köpa ett Condo Hotel?

Som alla andra investeringsinstrument, om detta visar sig vara ett smart val eller inte beror faktiskt på dina behov och val. Här är några element som påverkar din avkastning på investeringen:

• Alla hotellmärken är inte byggda på samma sätt. Dina intäkter beror direkt på din hotellkondos varumärkesimage och förvaltning. Ju starkare varumärkesvärde och förvaltning, desto mer kan du räkna med att tjäna per natt. Detta innebär att det blir oerhört viktigt att välja rätt varumärke i enlighet med din investeringsförmåga.
• Intäktsfördelning. Om du väljer att anmäla dig till hotellets uthyrningsprogram ska du tänka på att du kommer att dela intäkterna med anläggningen. Detta innebär att du kan få i fickan någonstans mellan 35-60 procent av intäkterna, beroende på vilket condo-hotell du väljer. En 35-procentig andel från ett väletablerat, högklassigt varumärke kan dock i slutändan ge dig en bättre årlig avkastning än en 60-procentig andel från ett svagare varumärke.
• Begränsningar i prognostiserade data. Eftersom utvecklare endast får sälja lägenhetshotell som fastigheter och inte som investeringar (enligt Securities and Exchange Commission) får du inga uppgifter om beläggningsprognoser, föreslagna priser eller förväntad avkastningsgrad för projekt före byggstart. Befintliga fastigheter kan dock dela med sig av historiska uppgifter om intäkter, vilket kan ge dig en rättvis uppfattning om vad du kan förvänta dig.
• Inga garantier för beläggningsgrad eller intäkter. Återigen, eftersom SEC begränsar delning av alla typer av prognostiserade data, kommer ingen fastighetsmäklare eller byggherre att åta sig någon form av inkomst- eller ränteuppskattningar. Dessutom kommer dina inkomster från lägenhetshotellen att vara lika sårbara för ekonomiska eller politiska klimatförändringar som resten av besöksnäringen. Så det enda man kan göra för att skydda sin investering är att titta på checklistan nedan och säkerställa ett bra köp.

Mondrian – Photo credit: Ken Hayden Photography

Hur säkerställer du att ditt condohotell är ett lyckat köp?

När du har bestämt dig för att ett lägenhetshotell är rätt val för dig, bör du titta på följande checklista för att se till att det också blir ett smart köp:

• Bra läge. Se till att ditt lägenhetshotell ligger i eller nära ett populärt semestermål eller åtminstone i ett område som besöks av turister.
• Starkt varumärke. Varumärkesvärdet är en av de mest grundläggande sakerna som bidrar till bättre marknadsföring, högre beläggningsgrad och intäkter per natt.
• Attraktiva bekvämligheter. Vad är ett hotell utan sina bekvämligheter, eller hur? Se till att bekvämligheterna står i paritet med vad du spenderar. När allt kommer omkring bör man för mer än en miljon dollar få ultra-lyxiga bekvämligheter på ett femstjärnigt hotell.
• Solid förvaltning. Även de mest lockande bekvämligheterna kan bli glanslösa om de inte sköts och underhålls på rätt sätt. En solid ledning bör se till att din svit och hotellet alltid är i toppskick.
• Undersökning. Se till att du kollar upp grannfastigheter, lägenhetshotell i olika delar av staden, själva lägenheten (om den är klar), priser på liknande lägenhetshotell etc. innan du tar ett slutgiltigt beslut.
• Läs det finstilta. Se till att du känner till föreningens avgifter och regler, eventuella restriktioner, detaljer om uthyrningsprogrammet, dess mörkläggningsdatum och intäktsfördelning. Ett informerat beslut är det bästa beslutet.
• Ställ många frågor, särskilt om det är ditt första. Detta är den enda gången du har möjlighet att ställa så många frågor som du vill och undanröja alla tvivel du kan ha. När du väl har skrivit under den streckade linjen finns det inte mycket som kan göras efteråt.

Nyckelfrågor att ställa innan du köper ett lägenhetshotell

• Hur fungerar hotellets uthyrningsprogram?
• Är det obligatoriskt för dig att delta i hotellets uthyrningsprogram?
• Hur fördelas hyresintäkterna? Hur stor andel får du?
• Hur länge innan du kommer för att bo måste du meddela ledningen?
• Ingår det några spärrdatum? (Blackout-datum är i allmänhet högsäsong eller helgdagar då din svit är obligatoriskt blockerad för uthyrning.)
• Är det någon begränsning av antalet dagar du kan stanna/uthyra din svit?
• Kommer du att behöva hålla dig till tidpunkten för incheckning/utcheckning också?
• Är din enhet möblerad? Är de nuvarande möblerna i enheten acceptabla om du vill placera dem i hotellprogrammet?
• Vem kommer att förvalta fastigheten? (Hotellteamet och förvaltningsteamet kan vara två separata enheter.)
• När fördelas intäkterna?
• Hur mycket tillgång kommer du att ha till hotellets bekvämligheter?
• Vad är din rösträtt och hur mycket tillgång kommer du att ha till fastighetsböcker och register?
• Hur blir det om en gäst skadar möblerna i din svit?
• Kan du använda hotellets faciliteter även när du inte använder din svit?
• Vem är ansvarig för att betala fastighetsskatten för din svit?
• Kan lägenhetshotellet finansieras?

Bliv kvar i hotellets hyresprogram Vs. Hantera utan

Att gå med i hotellets uthyrningsprogram

• Du har ett erfaret försäljningsteam, en expert på gästfrihet, som marknadsför din svit året runt.
• Hotellets världsomspännande bokningssystem, som omsätter flera miljoner dollar, används för att marknadsföra, hantera och spåra uthyrningar. Utbudet av sådana program är vanligtvis enormt.
• Förutom hotellets varumärkesimage och marknadsföringstekniker kommer din svit att listas på hotellets webbplats och sofistikerade appar, vilket gör ditt rum mer synligt och tillgängligt.
• Du kommer att behöva dela en fast procentsats av intäkterna med hotellet, vilket kan eller inte kan stämma överens med dina investeringsmål.
• Blackout-datum kan vara ett problem, särskilt om du vill tillbringa stora helgdagar eller högsemesterveckor i din semesterbostad.

Gå solo (dvs. Airbnb)

• Du kan antingen avsätta din extra tid eller anlita en tredje part för att sköta dina uthyrningar. Vi ger dig gärna råd om några av de bästa fastighetsförvaltningsbolagen i Miami för att underlätta ditt sökande.
• Du får behålla mycket mer av dina intäkter. Om du inte är med i hotellets uthyrningsprogram behöver du vanligtvis inte dela dina intäkter med hotellet.
• Du eller det företag du anlitar måste ägna dig åt rätt marknadsföring och förvaltning av dina uthyrningar för att generera ett stadigt inkomstflöde.
• Du har full kontroll över när du vill och inte vill hyra ut din enhet.

Ritz Carlton Bal Harbour

Typiska utgifter för en Condo-Hotel-ägare

Som en vanlig lägenhet medför din condotel-svit en månatlig föreningsavgift som i allmänhet täcker allmännyttiga tjänster som gas, vatten, el, internet, kabel-TV; underhåll av gemensamma utrymmen, reserver för reparation av möbler, periodisering av framtida utgifter, t.ex. ombyggnad av rum, förvaltningskostnader, byggnadsförsäkringar och andra utgifter som i allmänhet täcks av traditionella avgifter för bostadsrätter.

Du kommer dessutom att vara ansvarig för att betala försäkringar (det kommer att finnas detaljer i de officiella dokumenten om detaljerna), fastighetsskatter och andra unika utgifter som specificeras i avtalet med hotelloperatören.

Hotellet kommer att vara ansvarigt för att betala sina driftskostnader såsom löner, marknadsföring, bokningssystem och andra direkta hotellkostnader.

Kan ett condohotell finansieras?

Ja, många långivare är villiga att finansiera condohotellenheter nuförtiden. Vad som dock är värt att notera är att eftersom bankerna uppfattar dessa enheter som en investeringsfastighet snarare än en bostadsfastighet, är låneräntorna och kraven på handpenning i allmänhet högre. En annan anledning till högre räntor är att långivarna antar en större risk med att finansiera en investeringsfastighet jämfört med en primärbostad, eftersom de tror att det är mer troligt att en person är mer benägen att inte betala för en investeringsbostad än för en permanentbostad.

Alternativ till hotell för korttidsuthyrning

En del som letar efter hotell för korttidsuthyrning vill helt enkelt ha en semesterlägenhet som de kan hyra ut när de inte använder den. Många lägenheter i Miami och Miami Beach tillåter antingen daglig, månadsvis eller säsongsuthyrning, vilket kan vara ett praktiskt alternativ till condo-hotell.

För att göra det enklare för dig har vi sammanställt en lista över lägenheter i Miami och Miami Beach-området som tillåter korttidsuthyrning för dig.

Slutsats

Samt sett är condohotell ett utmärkt sätt att njuta av en fantastisk fastighet, belägen på några av de främsta turistmålen i världen, som drivs av ett världskänt varumärke för gästfrihet. Det fungerar också som en utmärkt investeringsmöjlighet, där hyresintäkterna för det mesta slutar med att täcka de vanliga utgifterna och fortfarande lämnar utrymme för vinster.

Miami har ett enormt utbud av lägenhetshotell och vi kommer mer än gärna att para ihop dig med det som passar bäst. Ring gärna till oss på 786-930-4220 eller mejla oss på [email protected] för att hjälpa dig med din sökning efter det bästa lägenhetshotellet, eller bläddra igenom nedan för att komma igång.

W South Beach

En lista över lägenhetshotell i Miami

Lägenhetsnamn	Adress	Närområde	Stad	Stad	Punktnummer	Objekthotell. Typ	Hyrespolicy	Byggnadsår	Prisintervall	Area (kvm)
1 Hotel & Homes	102 24th St	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Dagligen, endast hotellprogram	2014	1 170 000 – 5 950 000 dollar	866-2,200
1818 Meridian House	1818 Meridian Ave	South Beach	Miami Beach	33139		Condo-Hotel		1956	$199,000-$370,000	357-816
ABAE (1215 on West)	1215 West Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Dagligen, enda hotellprogram	2016	299 000-425,000	442-504
Alden Hotel Condo	2925 Indian Creek Dr	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2004	189 900-189,900	288
Bentley Beach Hilton	101 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily	2004	$665,000 – 1 090 000 dollar	515-640
Boulan	220 21st St	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel		2010	769 dollar,000-$769,000	1025
Carillon Resort and Condo (Center Tower)	6801 Collins Ave	North Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotel	Daily ok	2010	$425,000 – $1,950 000	662-1 285
Carlyle Deco Hotel	1250 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily ok	1941	$749,999-$772,500	1,046-1,387
Casa Grande	834 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotell		1923	kontakta oss
Casablanca	6345 Collins Ave	North Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotel	Daily ok	1948	$190,500 – $239,000	320-350
Congress Hotel – Strand Condo	1024-1060 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Inga restriktioner	2005	$379,000 – $720,000	451-729
Conrad Mayfield	1395 Brickell Ave	Brickell	Miami	3313131	Condo-Hotel		2008	$280,000 – $1,549,000	729-2,082
David William	700 Biltmore Way	Coral Gables	Coral Gables	33134	Condo-Hotel		1963	$149,000 – $432,600	420-1,086
Empire Condo	750 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily		kontakta oss
Faena Hotel Residences	3201 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Dagligen ok		Kontakta oss
Fontainebleau II Tresor	4441 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2008	$669,000 – $3,200,000	491-1,557
Fontainebleau III Sorrento	4391 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2008	$632,000 – $7,900,000	521-3,300
Fortune House	185 Southeast 14th Terrace	Brickell	Miami	33131	Condo-Hotel	Daily ok	1998	239$,000 – $410,000	640-950
Fountainebleau	4441 Collins Ave	Mid Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Dagligen?	2008	669,000-3,200,000	491-1,557
Four Seasons Residences Brickell	1435 Brickell Ave	Brickell	Brickell	Miami	3313131	Condo-hotell	Dagligen ok	2013	329,000-25,000,000	611-8,803
Icon Brickell III (W Miami)	485 Brickell Ave	Brickell	Brickell	Miami	3313131	Condo-hotell	Inga restriktioner	2011	$345,000 – $780,000	495-1,459
M Resort Residences	18683 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily	2005	384 900 – 1 050 dollar,000	688-1,497
Marenas Beach Resort	18683 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160		Condo-Hotel	Daily	2005	$380,000-$1,050,000	688-1,497
Mondrian	1100 West Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Dagligen ok	2008	3$,000 – $870,000	477-1,190
Mutiny Park	2889 McFarlane Rd	Coconut Grove	Coconut Grove	33133	Condo-Hotel	Dagligen ok	2001	440$,000 – $799,000	686-1,183
Newport Beachside	16701 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel		1966	22 500-$22,500	360
Ocean Manor	4040 Galt Ocean Dr	Fort Lauderdale	Fort Lauderdale		Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)		kontakta oss
Ocean Point Beach Club	17375 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Dagligen om i hotellprogram, eller om inte i hotellprogram, då 3 månader (max 6 månader), 3 gånger per år	2001	344 900 – 1 250 000 dollar	930-1,900
Ocean Spray	4130 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		1936	$167,000-$249,000	214-269
Okan Tower	555 N. Miami Ave	Downtown	Miami	33136	Condo-Hotel	Daily	2021	kontakta oss
Olsen Hotel Condo	7300 Ocean Terrace	North Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotell		1940	kontakta oss
One Hotel & Homes	102 24th St	South Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Daily	2014	1,170,000-8,900,000	866-3,278
Q Club (Hilton)	505 N Fort Lauderdale Beach Blvd	Fort Lauderdale	Fort Lauderdale		Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)		kontakta oss
Ritz Carlton Bal Harbour	10295 Collins Ave	Bal Harbour	Bal Harbour	33154	Condo-Hotel		2008	495 dollar,000 – $5,900,000	510-3,317
Ritz Carlton Coconut Grove	3300, 3340, 3350 och 3400 SW 27 Ave	Coconut Grove	Coconut Grove	3313333	Condo-Hotel		2001	$465 000 – $1 850 000	936-4,000
Setai	2001 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily	2005	1 499 dollar,000 – $8,300,000	767-2,558
Shelbourne	1801 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily?	1940	$375,000 – $1,200,000	220-940
Sole	17315 Colins	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)	2007	279,000-1 100 000	644-1 201
St Regis Center Tower	9703 Collins Ave	Bal Harbour	Bal Harbour	33154	Condo-Hotel	30 dagars minimum (de norra och södra tornen är 6 månader, bara för kännedom)	2012	2 175 000-10 950 000	1 261-3,912
The Alexander	5225 Collins Ave	Mid Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	30 dagar minimum, 12x	1962	439 000 – 950 000 dollar	960-1 490
The Mutiny	2951 S. Bayshore Dr	Coconut Grove	Coconut Grove	33133	Condo-hotell	Dagligen ok	1998	299 000-595 dollar,000	620-960
The Surf Club Four Seasons	9011-9111 Collins Ave	Surfside	Surfside	33154	Condo-hotell		2016	$3,725,000 – $15,995,000	2,024-5,822
Trump International	18001 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Dagligen ok	2013	$260 900 – $1,595,000	457-1,478
W Hotel South Beach	2201 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Dagligen ok	2009	$915,000-12,500,000	490-2,960
Waldorf Astoria	300 Biscayne Blvd	Downtown	Miami	33132	Condo-hotel	Dagligen ok	2020	kontakta oss
YotelPad	227 NE 2nd St	Downtown	Miami	33132	Condo-Hotell	Dagligen ok	2020	kontakta oss
Z Ocean Hotel	1437 Collins	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Inga restriktioner	2007	309 dollar,000-445,000	500