Investițiile de bază, de bază plus, cu valoare adăugată și oportuniste sunt termeni utilizați pentru a defini caracteristicile de risc și randament ale unei investiții imobiliare. Aceștia variază de la conservator la agresiv și sunt definiți atât de atributele fizice ale proprietății, cât și de valoarea datoriei utilizate pentru a capitaliza un proiect.

Atributele fizice ale activelor pot include durata și termenul contractelor de închiriere în vigoare, solvabilitatea chiriașilor, precum și starea fizică și locația clădirii. Valoarea datoriei utilizate pentru a capitaliza un proiect este un aspect la fel de important, deoarece are un impact asupra profilului de risc al investiției. De exemplu, o proprietate cu un chiriaș solvabil și un contract de închiriere pe termen lung în vigoare poate fi atractivă pentru un investitor conservator, dar nu și atunci când 80% din prețul de achiziție este finanțat cu datorii.

Iată ce trebuie să știe investitorii despre fiecare termen:

Investiții imobiliare de bază

„Core” este sinonim cu „venit” pe piața bursieră. Investitorii imobiliari core sunt investitori conservatori care caută să genereze un venit stabil cu un risc foarte scăzut. Proprietățile de bază necesită foarte puțină îndrumare din partea proprietarilor lor și sunt de obicei achiziționate și deținute ca o alternativă la obligațiuni. Acest tip de investiție este cât se poate de aproape de investiția pasivă atunci când se cumpără direct proprietăți. O proprietate de bază necesită foarte puțină gestionare a activelor și este de obicei ocupată de chiriași de credit cu contracte de închiriere pe termen lung.

Aceste proprietăți generează un flux de numerar stabil și consistent pentru proprietarii lor, iar valorile lor tind să fie cele mai puțin volatile. De exemplu, o farmacie Walgreens cu un contract de închiriere pe 30 de ani ar fi considerată o proprietate de bază, la fel ca și o clădire de birouri mare, complet închiriată în Manhattan, cu o întreținere amânată redusă sau inexistentă.

Investitorii de bază se așteaptă să obțină un randament anualizat cuprins între 7% și 10% și utilizează 40-45% datorie pentru a capitaliza o tranzacție. Cea mai mare parte a rentabilității așteptate este probabil să fie generată prin fluxul de numerar al proprietății, mai degrabă decât prin apreciere.

Din nou, este important să se țină cont atât de caracteristicile fizice, cât și de structura de capital atunci când se determină profilul investiției. Un activ de bază cu un grad de îndatorare de 80% nu mai este o investiție de bază. Un efect de levier mai mare amplifică randamentele și toate valorile proprietăților fluctuează. O scădere cu 10% a valorii proprietății ar putea încălca termenii de creditare și ar putea duce la o neplată și la o executare silită.

Investiții imobiliare Core Plus

„Core Plus” este sinonim cu „creștere și venit” pe piața bursieră și este asociat cu un profil de risc scăzut până la moderat. Proprietarii de proprietăți Core Plus au, de obicei, capacitatea de a crește fluxurile de numerar prin îmbunătățiri ușoare ale proprietății, prin eficientizarea managementului sau prin creșterea calității chiriașilor. Similar cu proprietățile de bază, aceste proprietăți tind să fie de înaltă calitate și bine ocupate.

Potențialul dezavantaj al unei investiții imobiliare core plus este că fluxul de numerar este mai puțin previzibil decât o investiție de bază, iar aceste proprietăți necesită o participare activă din partea proprietarului. O clădire de apartamente în vârstă de 15 ani care este bine ocupată, dar care are nevoie de îmbunătățiri ușoare, este un exemplu de oportunitate de investiție core plus. Proprietatea va produce un flux de numerar amplu, dar o parte din numerar va fi folosită pentru viitoarele lucrări de întreținere amânate, cum ar fi reparațiile acoperișurilor și ale parcărilor.

Investitorii core plus tind să folosească un efect de levier cuprins între 45% și 60% și se așteaptă să obțină randamente între 8% și 10% anual.

Investiții imobiliare cu valoare adăugată

„Valoarea adăugată” este sinonimă cu „creșterea” pe piața bursieră și este asociată cu un risc moderat spre ridicat. Proprietățile cu valoare adăugată au adesea un flux de numerar mic sau deloc la achiziție, dar au potențialul de a produce un flux de numerar extraordinar de mare odată ce valoarea a fost adăugată. De multe ori, aceste clădiri au probleme de ocupare, probleme de gestionare, întreținere amânată sau o combinație a celor trei. Aceste investiții necesită o cunoaștere profundă a domeniului imobiliar, planificare strategică și supraveghere zilnică din partea proprietarilor lor.

Investitorii cu valoare adăugată tind să folosească un efect de levier cuprins între 60% și 75% pentru a genera randamente anuale cuprinse între 11% și 15%.

Investiții imobiliare oportuniste

Oportunistele sunt cele mai riscante dintre toate strategiile de investiții imobiliare. Este, de asemenea, sinonimă cu „creștere” pe piața bursieră, ca și „value-add”, dar este și mai riscantă. Investitorii oportuniști își asumă cele mai complicate proiecte și este posibil să nu vadă un randament al investiției lor timp de trei sau mai mulți ani. Aceste strategii de investiții necesită ani de experiență și o echipă de oameni pentru a avea succes. Dezvoltările de la zero, achiziționarea unei clădiri goale, dezvoltarea de terenuri și repoziționarea unei clădiri de la o utilizare la alta sunt exemple de investiții oportuniste.

Proprietățile oportuniste au adesea un flux de numerar mic sau deloc la achiziție, dar au potențialul de a produce un flux de numerar extraordinar de mare odată ce valoarea a fost adăugată. Investitorii oportuniști tind să utilizeze un efect de levier de 70% sau mai mult, dar valoarea efectului de levier poate varia în funcție de capacitatea de a obține datorii. Pentru dezvoltarea terenurilor, băncile pur și simplu nu vor împrumuta mai mult de 50%. Investitorii oportuniști se pot aștepta la cele mai mari randamente anuale pentru o investiție imobiliară, adesea peste 20%.

Este important ca investitorii să cunoască diferența dintre fiecare strategie, deoarece riscul real al unei investiții și riscul anunțat pot fi foarte diferite. Un investitor conservator axat pe generarea de venituri ar trebui să investească în proprietăți de calitate superioară cu un efect de levier scăzut sau într-un fond de datorie care împrumută bani. Cei cu un apetit mai mare pentru risc și un orizont de timp mai lung ar trebui să ia în considerare strategiile de valoare adăugată sau chiar oportuniste. Reglarea efectului de levier în sus sau în jos va reduce sau va crește riscul financiar și profilul de risc. Există o strategie de investiții imobiliare private pentru aproape fiecare investitor în parte, iar găsirea investițiilor care să se potrivească profilului personal de risc/randament este esențială.

.