Core, Core Plus, Value-Add e Opportunistic são termos usados para definir as características de risco e retorno de um investimento imobiliário. Eles variam de conservador a agressivo e são definidos tanto pelos atributos físicos do imóvel quanto pelo montante de dívida usado para capitalizar um projeto.

Atributos físicos dos ativos podem incluir duração e prazo dos arrendamentos no local, valor de crédito dos inquilinos, e a condição física e localização do edifício. O montante de dívida usado para capitalizar um projeto é uma consideração igualmente importante porque impacta o perfil de risco do investimento. Por exemplo, um imóvel com um inquilino a crédito e locação de longo prazo em vigor pode ser atraente para o investidor conservador, mas não quando 80% do preço de compra é financiado com dívidas.

Aqui está o que os investidores precisam saber sobre cada termo:

Core Real Estate Investments

‘Core’ é sinônimo de ‘renda’ no mercado de ações. Os principais investidores imobiliários são investidores conservadores que procuram gerar renda estável com risco muito baixo. As propriedades core requerem muito pouca mão de obra dos seus proprietários e são tipicamente adquiridas e mantidas como uma alternativa às obrigações. Este tipo de investimento é o mais próximo que se pode chegar ao investimento passivo quando se compra propriedades directamente. Uma propriedade principal requer muito pouca gestão de activos e está tipicamente ocupada com arrendatários de crédito em arrendamentos de longo prazo.

Estas propriedades geram um fluxo de caixa estável e consistente para os seus proprietários e os seus valores tendem a ser os menos voláteis. Por exemplo, uma farmácia Walgreens com um arrendamento de 30 anos seria considerada uma propriedade principal, assim como um grande edifício de escritórios totalmente arrendado em Manhattan com pouca ou nenhuma manutenção diferida.

Os investidores principais esperam alcançar entre 7% e 10% de retorno anualizado e usar 40-45% de dívida para capitalizar uma transação. A maior parte do retorno esperado é provável que seja gerado através do fluxo de caixa do imóvel, em vez de valorização.

Avalie, é importante ter em mente tanto as características físicas como a estrutura de capital ao determinar o perfil de investimento. Um ativo principal alavancado a 80% não é mais um investimento principal. Uma maior alavancagem aumenta o retorno e todos os valores de propriedade flutuam. Um declínio de 10% no valor da propriedade poderia violar os termos de empréstimo e levar a uma inadimplência e execução.

Core Plus Real Estate Investments

‘Core Plus’ é sinônimo de ‘crescimento e renda’ no mercado de ações e está associado a um perfil de risco baixo a moderado. Os proprietários do Core Plus têm tipicamente a capacidade de aumentar os fluxos de caixa através de melhorias ligeiras nas propriedades, eficiências de gestão ou aumentando a qualidade dos inquilinos. Tal como as propriedades core, estas propriedades tendem a ser de alta qualidade e bem ocupadas.

A desvantagem potencial de um investimento core plus imobiliário é que o fluxo de caixa é menos previsível do que um investimento core, e estas propriedades requerem a participação activa da propriedade. Um edifício de apartamentos de 15 anos que está bem ocupado, mas que necessita de actualizações ligeiras, é um exemplo de uma oportunidade de investimento “core plus”. A propriedade produzirá um amplo fluxo de caixa, mas parte do dinheiro será usado para futuras manutenções diferidas como telhados e reparos de estacionamentos.

Core plus investidores tendem a usar entre 45% e 60% de alavancagem e esperam alcançar retornos entre 8% e 10% anualmente.

Value-Add Real Estate Investments

‘Value-Add’ é sinônimo de ‘crescimento’ no mercado de ações e está associado a risco moderado a alto. As propriedades de valor acrescentado têm frequentemente pouco ou nenhum fluxo de caixa na aquisição, mas têm potencial para produzir uma enorme quantidade de fluxo de caixa uma vez que o valor tenha sido adicionado. Estes imóveis têm muitas vezes problemas de ocupação, problemas de gestão, manutenção diferida ou uma combinação dos três. Estes investimentos requerem um profundo conhecimento do setor imobiliário, planejamento estratégico e supervisão diária por seus proprietários.

Os investidores de valor agregado tendem a usar entre 60% e 75% de alavancagem para gerar retornos anuais entre 11% e 15%.

Investimentos Imobiliários Oportunistas

Oportunista é a mais arriscada de todas as estratégias de investimentos imobiliários. É também sinônimo de ‘crescimento’ no mercado de ações, como ‘valor agregado’, mas é ainda mais arriscado. Os investidores oportunistas assumem os projetos mais complicados e podem não ver um retorno sobre seu investimento por três ou mais anos. Estas estratégias de investimento requerem anos de experiência e uma equipa de pessoas para serem bem sucedidas. Empreendimentos de base, aquisição de um edifício vazio, desenvolvimento do terreno e reposicionamento de um edifício de um uso para outro são exemplos de investimentos oportunistas.

As propriedades oportunistas muitas vezes têm pouco ou nenhum fluxo de caixa na aquisição, mas têm o potencial de produzir uma enorme quantidade de fluxo de caixa uma vez que o valor tenha sido adicionado. Os investidores oportunistas tendem a usar alavancagem de 70% ou mais, mas a quantidade de alavancagem pode variar com base na capacidade de obter dívida. Para o desenvolvimento de terrenos, os bancos simplesmente não emprestam mais do que 50%. Os investidores oportunistas podem esperar os maiores retornos anuais para um investimento imobiliário, muitas vezes acima de 20%.

É importante que os investidores conheçam a diferença de cada estratégia porque o risco real de um investimento e o risco anunciado pode ser muito diferente. Um investidor conservador focado na geração de renda deve estar investindo em propriedades de maior qualidade com baixa alavancagem ou em um fundo de dívida que empreste dinheiro. Aqueles com maior apetite por risco e um horizonte temporal mais longo devem considerar estratégias de valor acrescentado ou mesmo oportunistas. A alavancagem para cima ou para baixo reduzirá ou aumentará o risco financeiro e o perfil de risco. Existe uma estratégia de investimento imobiliário privado para praticamente todos os investidores individuais e é essencial encontrar os investimentos que se adequam ao seu perfil pessoal de risco/retorno.