Podstawowe, podstawowe plus, z wartością dodaną i oportunistyczne to terminy używane do określenia charakterystyki ryzyka i zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Ich zakres sięga od konserwatywnego do agresywnego i jest określany zarówno przez fizyczne atrybuty nieruchomości, jak i kwotę długu wykorzystaną do kapitalizacji projektu.

Fizyczne atrybuty aktywów mogą obejmować długość i termin obowiązywania umów najmu, zdolność kredytową najemców oraz stan fizyczny i lokalizację budynku. Równie ważnym czynnikiem jest kwota zadłużenia wykorzystana do kapitalizacji projektu, ponieważ wpływa ona na profil ryzyka inwestycji. Na przykład nieruchomość z najemcą kredytowym i długoterminową umową najmu może być atrakcyjna dla konserwatywnego inwestora, ale nie wtedy, gdy 80% ceny zakupu jest finansowane długiem.

Oto, co inwestorzy muszą wiedzieć o każdym z terminów:

Rdzenne inwestycje w nieruchomości

„Rdzeń” jest synonimem „dochodu” na rynku akcji. Inwestorzy nieruchomości podstawowych to konserwatywni inwestorzy poszukujący stabilnego dochodu przy bardzo niskim ryzyku. Nieruchomości podstawowe wymagają bardzo niewielkiego zaangażowania ze strony ich właścicieli i są zazwyczaj nabywane i utrzymywane jako alternatywa dla obligacji. Ten rodzaj inwestowania jest jak najbardziej zbliżony do inwestowania pasywnego przy bezpośrednim zakupie nieruchomości. Podstawowa nieruchomość wymaga bardzo niewielkiego zarządzania aktywami i jest zazwyczaj zajęta przez najemców kredytowych na długoterminowych umowach najmu.

Te nieruchomości generują stabilne i stałe przepływy pieniężne dla swoich właścicieli, a ich wartości są zazwyczaj najmniej zmienne. Na przykład apteka Walgreens z 30-letnią umową najmu byłaby uważana za nieruchomość podstawową, podobnie jak duży, w pełni wynajęty budynek biurowy na Manhattanie z niewielką lub żadną odroczoną konserwacją.

Inwestorzy podstawowi oczekują, że osiągną od 7% do 10% zwrotu w skali roku i wykorzystają 40-45% długu do skapitalizowania transakcji. Większość oczekiwanego zwrotu będzie prawdopodobnie generowana poprzez przepływy pieniężne z nieruchomości, a nie wzrost wartości.

Ponownie, ważne jest, aby pamiętać zarówno o cechach fizycznych, jak i strukturze kapitału przy określaniu profilu inwestycyjnego. Podstawowe aktywa lewarowane do 80% nie są już podstawową inwestycją. Wyższa dźwignia finansowa zwiększa zyski, a wszystkie wartości nieruchomości ulegają wahaniom. Spadek wartości nieruchomości o 10% może naruszyć warunki kredytowania i doprowadzić do niewywiązania się z umowy oraz przejęcia.

Inwestycje w nieruchomości typu Core Plus

„Core Plus” jest synonimem „wzrostu i dochodu” na rynku akcji i wiąże się z niskim lub umiarkowanym profilem ryzyka. Właściciele nieruchomości Core Plus zazwyczaj mają możliwość zwiększenia przepływów pieniężnych poprzez lekkie ulepszenia nieruchomości, poprawę efektywności zarządzania lub poprzez podniesienie jakości najemców. Podobnie jak w przypadku nieruchomości podstawowych, nieruchomości te charakteryzują się wysoką jakością i są dobrze zamieszkane.

Potencjalną wadą inwestycji w nieruchomości podstawowe plus jest to, że przepływy pieniężne są mniej przewidywalne niż w przypadku inwestycji podstawowych, a nieruchomości te wymagają aktywnego udziału właściciela. Przykładem inwestycji typu core plus jest 15-letni budynek mieszkalny, który jest dobrze zamieszkany, ale wymaga lekkiej modernizacji. Nieruchomość będzie generować wystarczające przepływy pieniężne, ale część tych środków zostanie przeznaczona na przyszłe odroczone prace konserwacyjne, takie jak naprawy dachów i parkingów.

Inwestorzy core plus zazwyczaj stosują dźwignię finansową w wysokości od 45% do 60% i oczekują, że osiągną zwroty w wysokości od 8% do 10% rocznie.

Inwestycje wartościowe

„Wartość dodana” jest synonimem „wzrostu” na rynku akcji i wiąże się z umiarkowanym lub wysokim ryzykiem. Value-add właściwości często mają małe do żadnych przepływów pieniężnych przy nabyciu, ale mają potencjał, aby produkować ogromną ilość przepływów pieniężnych po wartość została dodana. Budynki te często mają problemy z obłożeniem, zarządzaniem, odroczoną konserwacją lub kombinacją wszystkich trzech czynników. Inwestycje te wymagają głębokiej wiedzy o nieruchomościach, planowania strategicznego i codziennego nadzoru ze strony ich właścicieli.

Inwestorzy wartości dodanej zazwyczaj wykorzystują dźwignię finansową w wysokości od 60% do 75%, aby generować roczne zwroty w wysokości od 11% do 15%.

Opportunistyczne inwestycje w nieruchomości

Opportunistyczne to najbardziej ryzykowna ze wszystkich strategii inwestowania w nieruchomości. Jest to również synonim „wzrostu” na rynku akcji, podobnie jak „value-add”, ale jest jeszcze bardziej ryzykowna. Inwestorzy oportunistyczni podejmują się najbardziej skomplikowanych projektów i mogą nie zobaczyć zwrotu z inwestycji przez trzy lub więcej lat. Te strategie inwestycyjne wymagają lat doświadczenia i zespołu ludzi, aby odnieść sukces. Ground-up rozwoju, nabycie pustego budynku, rozwój gruntów i repozycjonowanie budynku z jednego użytkowania do innego są przykłady inwestycji oportunistycznych.

Opportunistyczne właściwości często mają mało do żadnego przepływu środków pieniężnych przy nabyciu, ale mają potencjał, aby produkować ogromną ilość przepływu środków pieniężnych po wartość została dodana. Inwestorzy oportunistyczni mają tendencję do korzystania z dźwigni 70% lub więcej, ale kwota dźwigni może się różnić w oparciu o zdolność do uzyskania długu. W przypadku zagospodarowania terenu, banki po prostu nie pożyczą więcej niż 50%. Inwestorzy oportunistyczni mogą oczekiwać najwyższych rocznych zwrotów z inwestycji w nieruchomości, często przekraczających 20%.

Ważne jest, aby inwestorzy znali różnicę między każdą strategią, ponieważ rzeczywiste ryzyko inwestycji i reklamowane ryzyko mogą być bardzo różne. Konserwatywny inwestor nastawiony na generowanie dochodów powinien inwestować w nieruchomości wyższej jakości z niską dźwignią finansową lub w fundusz dłużny, który pożycza pieniądze. Osoby z większym apetytem na ryzyko i dłuższym horyzontem czasowym powinny rozważyć strategie typu value-add lub nawet oportunistyczne. Zmniejszenie lub zmniejszenie dźwigni finansowej zmniejszy lub zwiększy ryzyko finansowe i profil ryzyka. Praktycznie dla każdego inwestora indywidualnego istnieje strategia inwestowania w prywatne nieruchomości, a znalezienie inwestycji, które odpowiadają jego osobistemu profilowi ryzyka/zwrotu jest kluczowe.

.