Core, Core Plus, Value-Add en Opportunistic zijn termen die worden gebruikt om de risico- en rendementskenmerken van een vastgoedbelegging te definiëren. Ze lopen uiteen van conservatief tot agressief en worden bepaald door zowel de fysieke kenmerken van het onroerend goed als de hoogte van de schuld die wordt gebruikt om een project te kapitaliseren.
De fysieke kenmerken van activa kunnen de lengte en looptijd van de bestaande huurcontracten omvatten, de kredietwaardigheid van de huurders, en de fysieke staat en locatie van het gebouw. De hoogte van de schuld die wordt gebruikt om een project te kapitaliseren is een even belangrijke overweging, omdat deze van invloed is op het risicoprofiel van de investering. Bijvoorbeeld, een onroerend goed met een krediet huurder en lange termijn lease op zijn plaats kan aantrekkelijk zijn voor de conservatieve belegger, maar niet wanneer 80% van de aankoopprijs wordt gefinancierd met schuld.
Hier is wat beleggers moeten weten over elke term:
Core Real Estate Investments
‘Core’ is synoniem met ‘inkomen’ in de aandelenmarkt. Core vastgoedbeleggers zijn conservatieve beleggers op zoek naar stabiele inkomsten te genereren met een zeer laag risico. Core-vastgoedbeleggingen vereisen zeer weinig hand-houding van hun eigenaars en worden doorgaans verworven en aangehouden als een alternatief voor obligaties. Deze vorm van beleggen komt het dichtst in de buurt van passief beleggen bij het rechtstreeks aankopen van vastgoed. Een kernpand vereist zeer weinig asset management en is meestal bezet met krediet huurders op lange termijn huurovereenkomsten.
Subscribe Inline
Get Origin Insights
Deze panden genereren een stabiele en consistente cashflow voor hun eigenaren en hun waarden hebben de neiging het minst volatiel te zijn. Bijvoorbeeld, een Walgreens drogisterij met een 30-jarige huurovereenkomst zou worden beschouwd als een kernpand, net als een groot, volledig verhuurd kantoorgebouw in Manhattan met weinig tot geen uitgesteld onderhoud.
Kernbeleggers verwachten tussen 7% en 10% rendement op jaarbasis te behalen en 40-45% schuld te gebruiken om een transactie te kapitaliseren. Het grootste deel van het verwachte rendement zal waarschijnlijk worden gegenereerd door de kasstroom van het onroerend goed in plaats van de waardestijging.
Ook hier is het belangrijk om zowel de fysieke kenmerken als de kapitaalstructuur in gedachten te houden bij het bepalen van het investeringsprofiel. Een kernpand met een hefboom van 80% is niet langer een kernbelegging. Een hogere hefboom vergroot het rendement en alle vastgoedwaarden fluctueren. Een waardedaling van 10% van het onroerend goed kan in strijd zijn met de leningsvoorwaarden en leiden tot wanbetaling en gedwongen verkoop.
Core Plus Real Estate Investments
‘Core Plus’ staat synoniem voor ‘groei en inkomen’ op de aandelenmarkt en wordt geassocieerd met een laag tot gemiddeld risicoprofiel. Eigenaars van Core Plus-vastgoed hebben doorgaans de mogelijkheid om de kasstromen te verhogen door lichte vastgoedverbeteringen, een efficiënter beheer of door de kwaliteit van de huurders te verhogen. Net als kernvastgoed zijn deze panden doorgaans van hoge kwaliteit en goed bezet.
Het potentiële nadeel van een core plus-vastgoedbelegging is dat de kasstroom minder voorspelbaar is dan bij een core-belegging, en deze panden vereisen actieve deelname door de eigenaar. Een 15 jaar oud flatgebouw dat goed wordt gebruikt, maar lichte verbeteringen nodig heeft, is een voorbeeld van een core plus-beleggingsmogelijkheid. Het vastgoed zal een ruime cashflow genereren, maar een deel van het geld zal worden gebruikt voor toekomstig uitgesteld onderhoud, zoals daken en reparaties aan parkeerterreinen.
Core plus-investeerders hebben de neiging om tussen 45% en 60% leverage te gebruiken en verwachten een rendement te behalen tussen 8% en 10% per jaar.
Value-Add Real Estate Investments
‘Value-Add’ is synoniem met ‘groei’ in de aandelenmarkt en wordt geassocieerd met een matig tot hoog risico. Value-add eigendommen hebben vaak weinig tot geen cash flow bij aankoop, maar hebben het potentieel om een enorme hoeveelheid cash flow te produceren zodra de waarde is toegevoegd. Deze panden hebben vaak problemen met de bezettingsgraad, het beheer, het onderhoud of een combinatie van deze drie. Deze investeringen vereisen een grondige kennis van vastgoed, strategische planning en dagelijks toezicht door de eigenaars.
Value-add investeerders hebben de neiging om tussen 60% en 75% leverage te gebruiken om jaarlijkse rendementen tussen 11% en 15% te genereren.
Opportunistic Real Estate Investments
Opportunistic is de meest riskante van alle vastgoedbeleggingsstrategieën. Het is ook synoniem met ‘groei’ in de aandelenmarkt, net als ‘value-add’, maar het is nog riskanter. Opportunistische beleggers nemen de meest gecompliceerde projecten aan en zien mogelijk pas na drie of meer jaar rendement op hun investering. Deze beleggingsstrategieën vereisen jarenlange ervaring en een team van mensen om succesvol te zijn. Ontwikkelingen op de begane grond, het verwerven van een leegstaand gebouw, landontwikkeling en het herpositioneren van een gebouw van het ene gebruik naar het andere zijn voorbeelden van opportunistische investeringen.
Opportunistisch onroerend goed heeft vaak weinig tot geen cashflow bij aankoop, maar heeft het potentieel om een enorme hoeveelheid cashflow te produceren als de waarde eenmaal is toegevoegd. Opportunistische beleggers hebben de neiging een hefboom van 70% of meer te gebruiken, maar het bedrag van de hefboom kan variëren afhankelijk van de mogelijkheid om schuld te verkrijgen. Voor landontwikkeling zullen banken eenvoudigweg niet meer dan 50% lenen. Opportunistische beleggers kunnen de hoogste jaarlijkse rendementen verwachten voor een vastgoedbelegging, vaak meer dan 20%.
Het is belangrijk voor beleggers om het verschil te weten tussen elke strategie, omdat het werkelijke risico van een belegging en het geadverteerde risico zeer verschillend kunnen zijn. Een conservatieve belegger die zich richt op het genereren van inkomsten zou moeten beleggen in vastgoed van hogere kwaliteit met een lage leverage of in een schuldfonds dat geld uitleent. Beleggers met een grotere risicobereidheid en een langere tijdshorizon zouden value-add of zelfs opportunistische strategieën moeten overwegen. Het verhogen of verlagen van de hefboom zal het financiële risico en het risicoprofiel verlagen of verhogen. Er is een particuliere vastgoedbeleggingsstrategie voor vrijwel elke individuele belegger en het vinden van de beleggingen die passen bij hun persoonlijke risico-rendementsprofiel is van essentieel belang.