Voor mensen die worstelen om rond te komen – of, nog moeilijker, om een gezin te onderhouden – met een minimumloon, is huisvesting een van de grootste uitdagingen. Sinds 2009 is het federale minimumloon vastgesteld op $7,25 per uur, of ruwweg $1.256 per maand. Volgens de meeste financiële experts is een betaalbare huurbetaling een derde van je inkomen. Dus in theorie zou een werknemer met een minimumloon niet meer dan $ 418 per maand aan huur moeten uitgeven.

Hoewel, in de meeste delen van het land is het gewoon niet mogelijk om voor zo weinig enige vorm van huisvesting te vinden. Volgens het 2019 Out of Reach-rapport van de National Low Income Housing Coalition is de gemiddelde marktprijs voor een appartement met één slaapkamer in de VS $ 970 per maand. Om zich deze prijs te kunnen veroorloven, zou een werknemer meer dan twee voltijdbanen tegen het minimumloon moeten hebben. Een alleenstaande ouder met een minimumloon zou meer dan twee banen moeten hebben en ook nog kinderen moeten opvoeden, en zou ook nog een slaapkamer met hen moeten delen.

Het federale housing choice voucher programma is bedoeld om gezinnen met lage inkomens met dit probleem te helpen. Het verstrekt vouchers om gezinnen met een laag inkomen, ouderen en gehandicapten te helpen hun huurkosten te dekken.

Wat Housing Choice Vouchers zijn

Het housing choice voucher-programma, voorheen bekend als Sectie 8, is het grootste programma voor huisvestingshulp van de federale overheid. Het doel is om fatsoenlijke, veilige en sanitaire huisvesting in de particuliere markt beschikbaar te maken voor diegenen die het zich niet kunnen veroorloven om marktprijzen te betalen. Het voucher-programma biedt hulp aan individuen en gezinnen om de huur te dekken van elk type woning dat ze kiezen, inclusief eengezinswoningen, herenhuizen en appartementen.

De geschiedenis van Housing Choice Vouchers

Openbare huisvesting in de VS gaat terug tot de Grote Depressie. Federale instanties financierden de bouw van appartementencomplexen, vaak “projecten” genoemd, om mensen en gezinnen met een laag inkomen te huisvesten. Uiteindelijk namen de lokale huisvestingsinstanties de exploitatie van de projecten over, terwijl een reeks federale departementen de verantwoordelijkheid op zich nam voor de financiering ervan.

Gedurende enkele decennia waren de huisvestingsprojecten goed gebouwde gebouwen die onderdak boden aan mensen van verschillende inkomensniveaus. Maar na verloop van tijd namen zowel de federale financiering als de bouwnormen af. Het grote publiek ging de projecten zien als slordige, onaantrekkelijke, slecht onderhouden huizen die geplaagd werden door criminaliteit en alleen geschikt waren voor de allerarmsten. Dit negatieve stereotype was niet altijd waar, maar het verhoogde de publieke tegenstand tegen nieuwe huisvestingsprojecten.

In de jaren zestig probeerde de regering een nieuwe aanpak. Zij nam de Housing and Urban Development Act van 1965 aan, die de volkshuisvesting onder de controle van het U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) bracht. Sectie 23 van deze wet gaf lokale huisvestingsautoriteiten de mogelijkheid om mensen in particuliere gebouwen te huisvesten door hen vouchers te geven die het verschil dekten tussen de markthuur en wat zij konden betalen.

Het gebruik van huisvestingsvouchers breidde zich sterk uit in de jaren zeventig. De Housing and Community Development Act van 1974 creëerde het Section 8 Housing Choice Voucher-programma, dat arme huurders helpt door subsidies te geven aan hun huisbazen. Tegen de jaren 1980 waren vouchers de belangrijkste vorm van door de overheid gesteunde huisvesting geworden.

Hoe Housing Choice Vouchers werken

Het housing choice voucher-programma is een partnerschap tussen de HUD en lokale volkshuisvestingsagentschappen (PHA’s). HUD verstrekt fondsen aan de PHA’s, en zij geven vouchers uit om gezinnen met lage inkomens te helpen hun huisvestingskosten te dekken. Maar in plaats van deze vouchers aan de gezinnen te geven, betaalt de PHA het geld rechtstreeks aan hun huisbazen.

Sommige vouchers zijn projectgebaseerd, wat betekent dat ze voor een bepaalde tijd voor alle eenheden in een bepaald gebouw gelden. Gezinnen die in dat gebouw wonen, betalen slechts 30% van hun bruto inkomen aan huur, waarbij de voucher het verschil tussen dat en de marktprijs dekt. Als een gezin uit het gebouw verhuist, verliest het de dekking van de voucher. De PHA verwijst een nieuw gezin van de wachtlijst door naar de eigenaar, en dat gezin ontvangt de subsidie wanneer het erin trekt.

De meeste vouchers daarentegen zijn huurdersgebonden. Ze zijn van toepassing op een bepaalde persoon of familie, die ze kan gebruiken om de huurkosten te dekken in elke woning die huisvestingsvouchers accepteert. De eisen waaraan verhuurders moeten voldoen om een voucher te mogen verhuren, verschillen per gebied. De verhuureenheid – dat kan een eengezinswoning, herenhuis of appartement zijn – moet onder andere voldoen aan de minimumnormen van de PHA voor gezondheid en veiligheid.

Zodra een gezin een woning heeft gevonden, controleert de PHA of de woning aan alle eisen voldoet, inclusief een redelijke huurprijs. Als dat het geval is, sluit de PHA een contract met de verhuurder dat hem de bevoegdheid geeft om namens het gezin subsidie te betalen. De PHA betaalt de verhuurder het verschil tussen 30% van het inkomen van het gezin en ofwel de totale huurkosten ofwel een door de PHA vastgestelde standaardkostprijs, afhankelijk van welke lager is. Het gezin is dan verantwoordelijk voor de rest van de huur.

Als het gezin uit het huis verhuist, eindigt het contract van de PHA met de eigenaar. Het gezin is vrij om naar een nieuwe woning te verhuizen en daar dezelfde hulp te ontvangen, zolang het aan alle vereisten van het programma voldoet.

Wie komt in aanmerking voor Housing Choice Vouchers

Elke lokale PHA stelt zijn eigen regels vast over wie in aanmerking komt voor Housing Choice Vouchers. In het algemeen moeten alle aanvragers echter aan bepaalde basisvereisten voldoen:

• Staatsburgerschap. Huisvestingsvouchers zijn alleen beschikbaar voor Amerikaanse staatsburgers en bepaalde categorieën legale immigranten. De PHA kan aanvragers vragen om bewijs van staatsburgerschap of legale immigratiestatus voor henzelf en elk lid van hun huishouden. Gemengde gezinnen, waarvan sommige leden legaal in de VS verblijven en andere niet, kunnen beperkte bijstand krijgen op basis van het aantal in aanmerking komende leden.
• Inkomensniveau. Om in aanmerking te komen voor een voucher, moet u een gezinsinkomen hebben dat niet hoger is dan 50% van het mediane inkomen in uw regio voor een gezin van vergelijkbare grootte. Volgens de wet moet een PHA 75% van zijn totale fondsen geven aan aanvragers met een gezinsinkomen dat niet hoger is dan 30% van het mediaan inkomen. Sommige aanvragers met een inkomen tot 80% van het mediane inkomen kunnen echter in aanmerking komen voor hulp. Daartoe behoren gezinnen die hun huis hebben verloren door de sloop van een bestaand huisvestingsproject en gezinnen die hebben afgezien van projectgebaseerde vouchers. HUD bepaalt de mediane inkomensniveaus en inkomensgrenzen voor verschillende delen van het land.
• Strafrechtelijk verleden. PHA’s controleren ook het strafrechtelijk verleden van alle aanvragers van het voucher programma. In het algemeen stelt elke PHA zijn eigen regels vast over welke misdrijven u niet in aanmerking laten komen voor hulp en hoe recent die misdrijven mogen zijn. De HUD verbiedt echter alle geregistreerde zedendelinquenten en mensen die veroordeeld zijn voor het maken van methamfetamine in sociale woningen om huisvestingsvouchers te ontvangen. Het vereist ook dat PHA’s hulp weigeren als een gezinslid momenteel een illegale drugsgebruiker is of een andere substantie misbruikt op een manier die de gezondheid en veiligheid van andere bewoners kan bedreigen.

Voordelen van Housing Choice Vouchers

Voor mensen met een laag inkomen die een betaalbare woning nodig hebben, bieden Housing Choice Vouchers veel voordelen. Deze omvatten:

1. Meer beschikbaar inkomen. Omdat het zo moeilijk is om een betaalbaar appartement te vinden in veel gebieden, moeten gezinnen met een laag inkomen vaak het grootste deel van hun inkomen besteden aan huur. Met een huisvestingsvoucher kunnen zij hun huurkosten terugbrengen tot 30% van hun inkomen, waardoor er meer geld overblijft voor andere essentiële zaken zoals voedsel, kleding en medicijnen.
2. Keuzevrijheid. Vouchers geven mensen een veel bredere selectie van mogelijke woningen om uit te kiezen dan de traditionele volkshuisvesting. In plaats van in een woonproject te moeten wonen dat ver weg kan zijn van werk, school of familie, kunnen ze een huis vinden op een gunstige locatie. Dit helpt hen de lengte van hun dagelijkse pendelen te verkorten, waardoor ze zowel tijd als geld vrijmaken.
3. Betere kwaliteit van leven. Traditionele woningbouwprojecten zijn vaak gelegen in arme buurten met een hoge criminaliteit. Dit geeft ze een slechte reputatie, waardoor het moeilijker is om goedkeuring te krijgen voor nieuwe projecten in veiligere, meer gewilde buurten. Huisvestingsvouchers kunnen huurders met een laag inkomen in staat stellen een woning te vinden in veiliger buurten met minder criminaliteit, betere scholen en meer kansen op werk. Maar, zoals hieronder opgemerkt, is het vaak moeilijk om in deze gebieden verhuurders te vinden die bereid zijn de vouchers te accepteren.
4. Voordelen voor de samenleving. Het vrijmaken van geld in het budget van gezinnen met een laag inkomen maakt het voor deze gezinnen gemakkelijker om uit de armoede te klimmen, waardoor het algemene Amerikaanse armoedecijfer en de kosten van sociale programma’s die de armen helpen, dalen. Het spreidt ook huurders met een laag inkomen over een groter gebied in plaats van ze te concentreren in gebieden met veel armoede, die vaak te kampen hebben met meer criminaliteit en drugsmisbruik. Dit vermindert het aantal kinderen dat wordt blootgesteld aan misdaad, drugs en geweld, waardoor de kans kleiner wordt dat zij dezelfde problemen krijgen als de volwassenen in hun leven.

Nadelen van Housing Choice Vouchers

Hoewel housing choice vouchers veel voordelen hebben ten opzichte van de oude-school volkshuisvesting, komen ze ook met een aantal grote hoofdpijn voor huurders. Deze zijn onder andere:

1. Lange wachttijden. In de meeste gebieden hebben de lokale PHAs niet genoeg fondsen om alle aanvragers voor het voucher programma te dekken. Als gevolg daarvan moeten aanvragers meestal lang wachten op hun eerste huisvestingsvoucher. In sommige gebieden stoppen PHA’s helemaal met het accepteren van nieuwe aanvragers omdat ze al meer gezinnen op hun wachtlijst hebben dan ze kunnen helpen. Volgens Marketplace was de gemiddelde wachttijd in 2018 in het hele land meer dan twee jaar, en ongeveer de helft van alle PHA’s had hun wachtlijsten gesloten.
2. Beperkte beschikbaarheid. Hoewel vouchers huurders meer keuze geven dan andere opties voor openbare huisvesting, hebben veel huurders nog steeds moeite met het vinden van een huis. Volgens de regels van het programma hebben mensen die uiteindelijk bovenaan de wachtlijst komen te staan slechts zes maanden om een huisbaas te vinden die hun voucher wil accepteren. Als dat niet lukt, zijn ze het geld helemaal kwijt. In Los Angeles, zo meldt Marketplace, verliest 40% van de ontvangers hun voucher omdat ze deze deadline niet kunnen halen. En volgens The New Republic bevinden de meeste verhuurders die vouchers accepteren zich in minder aantrekkelijke buurten – precies de plekken waar vouchers voor bedoeld waren om huurders uit te helpen ontsnappen.
3. Extra werk. Het krijgen en gebruiken van een huisvestingsvoucher kost veel werk. Potentiële ontvangers moeten een lange aanvraagprocedure doorlopen, maanden of jaren wachten op een voucher, en dan op zoek gaan naar een huisbaas die de voucher wil accepteren. Daarna moeten ze een overeenkomst sluiten met de verhuurder en de woning laten inspecteren om er zeker van te zijn dat deze voldoet aan de eisen van de PHA. Nadat ze zijn ingetrokken, moeten ze de PHA op de hoogte houden van alle veranderingen in hun gezinssamenstelling of inkomen die van invloed kunnen zijn op hun subsidie. Als ze verhuizen, moeten ze de PHA van tevoren op de hoogte stellen en een nieuwe woning vinden die aan alle PHA-eisen voldoet.
4. Stigma. Huurders die huisvestingsvouchers gebruiken, hebben minder te maken met sociale stigmatisering dan mensen die in volkshuisvestingsprojecten wonen. Omdat ze in particuliere huisvesting wonen, kunnen de meeste van hun buren waarschijnlijk niet eens vertellen dat ze vouchers gebruiken om ervoor te betalen. Volgens Truthout kunnen ze echter nog steeds worden gediscrimineerd door huisbazen, die er vaak vanuit gaan dat mensen met een laag inkomen slechte huurders zijn. Veel verhuurders weigeren vouchers te accepteren, terwijl anderen mensen die vouchers gebruiken een hogere huur in rekening brengen – een praktijk die in veel gebieden volkomen legaal is. En sommige huurders voelen zich ook veroordeeld door hun familie, vrienden of buren voor het accepteren van “giften van de overheid”, wat stress aan hun leven kan toevoegen.

Hoe vraagt u een Housing Choice Voucher aan

Om hulp te krijgen onder het housing choice voucher-programma, moet u een aanvraag indienen via uw lokale PHA. Op de site van de HUD vindt u een volledige lijst van alle PHA’s in het land en hun contactinformatie. Neem contact op met uw plaatselijke PHA om te weten te komen of deze momenteel aanvragen accepteert en hoe u er een indient.

Wanneer u een aanvraag indient, vraagt de PHA om informatie over uw gezinsgrootte, persoonlijke geschiedenis, inkomen en vermogen. Sommige PHA’s accepteren deze informatie per post of online. Anderen vragen om een persoonlijk gesprek, bij u thuis of op het kantoor van de PHA. De PHA zal waarschijnlijk om documenten vragen om uw identiteit, burgerlijke status en inkomen te bewijzen.

De PHA controleert uw informatie met andere lokale instanties, uw werkgever en uw bank om te beslissen of u in aanmerking komt voor hulp en, zo ja, hoeveel. Als u in aanmerking komt, krijgt u een plaats op de wachtlijst van de PHA. Als uw naam bovenaan de lijst komt te staan, wordt er contact met u opgenomen en krijgt u een voucher. U hebt dan zes maanden de tijd om een huurwoning te vinden waar u uw voucher kunt gebruiken, de woning te laten inspecteren, uw huurcontract te ondertekenen en erin te trekken.

Zoals hierboven vermeld, moet u na het aanvragen waarschijnlijk lang wachten voordat u daadwerkelijk een huisvestingskeuzevoucher ontvangt. Afhankelijk van uw omstandigheden, kunt u echter in staat zijn om uw wachttijd te verkorten.

Lokale PHA’s mogen een hogere prioriteit geven aan bepaalde soorten aanvragers, op basis van de behoeften van hun specifieke gemeenschap. Bijvoorbeeld, mensen die momenteel dakloos zijn, in ondermaatse huisvesting leven, uit hun huis zijn gezet, of meer dan 50% van hun inkomen aan huur betalen, kunnen vaak een hogere positie op de wachtlijst verdienen. Zorg ervoor dat u uw lokale PHA zo veel mogelijk informatie over uw situatie geeft, zodat u kunt profiteren van eventuele lokale voorkeuren die op u van toepassing zijn.

Final Word

Het housing choice voucher-programma helpt zowel verhuurders als huurders. Het geeft huurders toegang tot betere woningen in veiligere buurten dan ze zich op eigen kracht zouden kunnen veroorloven, en het geeft verhuurders een ruimere keuze aan huurders en een betrouwbare bron van inkomsten.

Maar ondanks deze voordelen is het programma niet universeel populair. Zoals alle sociale programma’s kost het geld – ook al wordt er sinds het begin van de jaren 2000 fors op bezuinigd – en PHA’s gebruiken de fondsen niet altijd effectief. Wanbeheer op lokaal niveau heeft bijgedragen tot problemen zoals lange wachttijden, verloren aanvragen, gebrek aan steun voor huurders, en late betalingen aan verhuurders. Vanwege deze problemen beweren sommige critici dat de belastingdollars die eraan worden besteed, meer goeds zouden doen op andere gebieden, zoals gezondheidszorg of onderwijs.

Hoewel, zoals de Federal Reserve opmerkte in een werkdocument uit 2015, toont onderzoek aan dat het verplaatsen van gezinnen uit arme buurten de enige meest effectieve strategie is om hen uit de armoede te halen. Aangezien zo veel van de problemen van het programma voortkomen uit een tekort aan middelen, zou het verhogen van de financiering ervan waarschijnlijk meer doen om de armoede in Amerika te helpen bestrijden dan het snijden ervan en het geld elders uitgeven. Meer verhuurders verplichten om vouchers te accepteren zou ook helpen om meer huisvestingskeuzes te maken voor huurders met een laag inkomen en om geconcentreerde armoedeproblemen in Amerikaanse steden op te lossen.

Denkt u dat het housing choice voucher programma zijn doelen bereikt? Zo niet, welke veranderingen zouden volgens u het nuttigst zijn om deze doelen te bereiken?