Voor velen lijken flats en appartementen niet de perfecte keuze, om hun eigen huis te noemen. Deze partij zou liever hun eigen huizen te bouwen, recht uit het niets, volgens hun eigen koppeling. Dit is waar de aankoop van percelen en grond in beeld komt. Echter, in tegenstelling tot appartementen, heeft de aankoop van grond een hoger risico verbonden aan hen.

We blijven horen van verschillende gevallen, waar fraudeurs illegaal grond bezetten die toebehoort aan iemand anders en verkopen het aan naïeve kopers. In tegenstelling tot flats of appartementen, is land kwetsbaarder voor illegale bezetting, vooral als het onbeheerd wordt achtergelaten.

Hence, het is belangrijk om te bevestigen dat het land een duidelijke en verhandelbare titel heeft, om te voorkomen dat u in juridische problemen komt. Bij het kopen van landbouwgrond in India, moet men bevestigen dat er geen geschillen of juridische rompslomp zijn en het proces van registratie moet probleemloos verlopen. De procedures voor het kopen van landbouwgrond verschillen van staat tot staat.

In sommige staten, zoals Telangana, kan iedereen landbouwgrond kopen, ongeacht of ze landbouwer zijn of niet. In andere staten, zoals Karnataka, kunnen echter alleen geregistreerde boeren of mensen uit boerenfamilies landbouwgrond kopen. Daarom moet men zich bewust zijn van de regels in de staat, voorafgaand aan het kopen van landbouwgrond. Hieronder vindt u een aantal punten waarmee u rekening moet houden bij het kopen van landbouwgrond in India.

Titelakte van het grondperceel

De titel van het onroerend goed bevestigt de naam van de verkoper en controleert ook of de verkoper een absoluut recht heeft om het onroerend goed te verkopen. De originele huidige akte en eerdere akten moeten door een advocaat worden onderzocht om na te gaan of de verkoper anderen geen toegang heeft verleend tot deze grond. Als er meer dan één persoon eigenaar is van de grond, is het belangrijk om de verklaring van afstand van de andere betrokken deelnemers te hebben, voordat de documenten worden geregistreerd.

Overeenkomst voor verkoop

Na de controle van alle documenten, wordt een schriftelijke overeenkomst over de kosten, vooruitbetaling en de tijd waarbinnen de feitelijke verkoop zal plaatsvinden, gemaakt. De overeenkomst moet door een advocaat worden opgemaakt en door beide partijen en twee getuigen worden ondertekend.

Hier zij vermeld dat de akte van verkoopovereenkomst de voorloper is van de verkoopakte. Op basis van de bepalingen en voorwaarden die in dit document zijn vastgelegd, zal de toekomstige deal waarschijnlijk doorgaan. Bijgevolg wordt het uiterst cruciaal om de voorwaarden zorgvuldig vast te stellen en elke clausule ijverig door te nemen om de implicaties ervan volledig te begrijpen, vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst.

Stamp duty on the land

Stamp duties zijn overheidsbelastingen en variëren van staat tot staat. Een betaald zegelrecht wordt beschouwd als een juridisch document en kan in de rechtbank als bewijs worden toegelaten.

Zie ook: De voors en tegens van het kopen van landbouwgrond

Registratie van het land

Registratie is het proces waarbij een kopie van een document wordt geregistreerd en de titel van het onroerend goed wordt overgedragen op naam van de koper, op het kantoor van de griffier. Volgens de Indiase registratiewet van 1908 moet de akte binnen vier maanden na de datum van het verlijden van de akte worden geregistreerd op het kantoor van de subregistrar. Details zoals originele eigendomsakte, vorige akten, huis belasting ontvangsten en twee getuigen voor de registratie van het onroerend goed, moeten worden verstrekt in het document.

Conveyance akte of verkoop akte van het land

Een verkoop akte is een document dat de titel van het onroerend goed overdraagt, van de verkoper aan de koper. Dit document zal u helpen bij het bepalen van de eigendom van het onroerend goed, waar het onroerend goed is gelegen en de details, zoals de locatie meting, grens details, etc.

Belastingontvangst en facturen

De koper moet de meest recente onroerend goed belastingfacturen controleren en kan vragen om hetzelfde bij de gemeentelijke kantoren. De koper moet ook ervoor zorgen dat mededelingen of verzoeken met betrekking tot het onroerend goed niet uitstaande zijn. Water, elektriciteit en andere rekeningen moeten up-to-date zijn.

Encumbrance certificate

Een encumbrance certificate kan worden verkregen bij het kantoor van de subregistrar, voor de laatste 13 of 30 jaar, om er zeker van te zijn dat de grond geen wettelijke rechten of klachten heeft.

Meting van de grond

Een erkend landmeter kan zich ervan vergewissen dat de afmetingen van het perceel en de grenzen nauwkeurig zijn en overeenstemmen met de gegevens in het eigendomsbewijs.

Wijziging van de titel van de grond in het dorpskantoor

De gehele juridische procedure voor de aankoop van het onroerend goed is pas voltooid als de naam van de nieuwe eigenaar in het register van het dorpskantoor is opgenomen. Een aanvraag kan worden ingediend bij het dorpskantoor, samen met een kopie van de geregistreerde akte.

Kopen van land van NRI landeigenaren

Een persoon die in het buitenland verblijft, kan zijn of haar land in India verkopen door een derde partij te machtigen het land namens hem of haar te verkopen. In dergelijke gevallen moet de volmacht worden getuigd en naar behoren worden ondertekend door een ambtenaar van de Indiase ambassade in zijn provincie.

Omzetting van landbouwgrond voor niet-landbouwgebruik

• Een ontwikkeling die op landbouwgrond moet worden ondernomen, mag pas plaatsvinden nadat de grond is omgezet in niet-landbouwgebruik.
• Een aanvraagformulier moet bij de betrokken autoriteiten worden ingediend met opgave van de redenen voor de omzetting.
• Bij het aanvraagformulier moeten de nodige documenten worden ingediend, zoals de verkoopakte, het ontvangstbewijs van de betaalde belasting en de mutatiebrief, samen met bijzonderheden zoals de afmetingen en de oppervlakte.
• Afhankelijk van het eigendom en de plaats, moet een vergoeding worden betaald voor de grond die wordt omgezet voor niet-agrarische doeleinden.
• De bevoegde persoon, zoals de adjunct-commissaris of de collector, zal de omzetting van de grond toestaan als aan de nodige voorwaarden is voldaan en er geen rechtszaak aanhangig is.
• Het land wordt niet-landbouwgrond verklaard, nadat het het officiële omzettingscertificaat heeft ontvangen.

Bij het kopen van onroerend goed moeten kopers vooral de eerdere kadastrale gegevens controleren en het altijd kopen van een vertrouwde en gerenommeerde ontwikkelaar.

Woord van voorzichtigheid

Kavels zijn vatbaarder voor aantasting. Om ervoor te zorgen dat dit niet gebeurt met uw kostbare bezit, zou het bouwen van een grensmuur een noodzaak zijn. Indien dit niet onmiddellijk mogelijk is, moet ten minste een soort omheining worden gemaakt om het hele gebied af te bakenen. In het geval dat u niet in staat bent om het terrein vaak te bezoeken, moet u een betrouwbaar persoon inhuren, als beheerder van het land.

Op dit punt is het ook belangrijk te vermelden dat toonaangevende financiële instellingen geld lenen om percelen te kopen, meestal in stedelijke gebieden en op voorwaarde dat de lener een wooneenheid zal bouwen op hetzelfde binnen een specifieke tijdlijn. Degenen die van plan zijn om grond te kopen in landelijke gebieden zullen het moeilijk vinden om financiële steun te krijgen van toonaangevende banken in India. Zij zullen ofwel een niet-bancaire financieringsmaatschappij (NBFC) of een coöperatieve bank moeten benaderen voor het verkrijgen van een lening.

Het is ook raadzaam dat onmiddellijk een grensmuur rond het perceel wordt gebouwd, die het gebied afbakent, met een bord waarop staat dat het toebehoort aan die en die persoon/personen. Gezien het feit dat inbreuken op de grond en het perceel heel gewoon zijn, mag niet worden getalmd met het afbakenen van het grondgebied. Indien de eigenaar in een andere stad woont, moet hij regelingen treffen voor periodieke inspectie van het eigendom. Een huismeester kan worden ingehuurd voor dit doel, tot de tijd dat de bouw begint op de site.

(De schrijver is managing director, Century Real Estate)

FAQs