Een overdracht op overlijden (TOD) akte, of soms een begunstigde akte, is een speciaal type akte die kan worden gebruikt om de eigendom van onroerend goed over te dragen buiten probate in een groeiend aantal staten van de VS.
Hoe overdracht-op-overlijden akten werken
Als u onroerend goed bezit in uw enige naam zonder een mede-eigenaar, hebt u beperkte opties als u het onroerend goed bij uw overlijden wilt doorgeven aan een begunstigde zonder de noodzaak van probate. Vermogensbestanddelen die in een levende trust zijn ondergebracht, kunnen een erfenis vermijden, maar het is veel eenvoudiger en goedkoper om het onroerend goed eenvoudigweg over te dragen via een beneficiaire akte, ook wel een akte van overdracht op overlijden genoemd, als u in een staat woont die deze optie erkent.
U kunt nu een akte van overdracht op overlijden opstellen en ondertekenen, waardoor uw onroerend goed van uw enige naam op naam van uw begunstigde komt te staan, maar de akte is niet geldig en wordt pas van kracht wanneer u overlijdt. U blijft tijdens uw leven eigenaar van het onroerend goed, dus u behoudt het recht om er een hypotheek op te vestigen of het te verkopen. Uw begunstigde heeft er tot uw overlijden geen wettelijk recht op.
U moet de akte wel laten registreren bij het kadaster van het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt. Als u van gedachten verandert – misschien besluit u op een later tijdstip het onroerend goed aan iemand anders na te willen laten – kunt u de akte gewoon herroepen of een nieuwe maken en registreren die de oude vervangt en het onroerend goed aan iemand anders overdraagt.
Omdat u het onroerend goed technisch gezien niet tijdens uw leven weggeeft, zal de akte geen schenkingsrecht oplopen. Het onroerend goed zal echter bijdragen aan de waarde van uw nalatenschap voor boedelbelastingdoeleinden.
Staten die overdracht bij overlijden akten erkennen
Vanaf 2020 erkennen de volgende staten overdracht bij overlijden of begunstigde akten.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- California
- Colorado
- District Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New Mexico
- North Dakota
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- South Dakota
- Texas
- Virginia
- Washington
- West Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
In ten minste twee andere staten-Florida en Michigan-erkennen een “enhanced life estate akte,soms aangeduid als een “Lady Bird Deed.”” Een verbeterde leven landgoed akte werkt op een manier die vergelijkbaar is met een overdracht bij overlijden akte.
Hoe een TOD Deed Vermijdt Probate
Eerst ondertekent de eigenaar een nieuwe akte waarin staat wie ze zou willen dat het onroerend goed erft bij haar overlijden. Sommige staten vereisen dat een advocaat de nieuwe akte moet opstellen. Bijvoorbeeld, de wet van Florida raadt sterk aan dat een advocaat een verbeterde akte van levenslange nalatenschap voorbereidt om te voorkomen dat per ongeluk een gewone akte van levenslange nalatenschap in plaats daarvan wordt voorbereid.
De nieuwe akte moet worden ondertekend en geregistreerd bij het openbare registratiekantoor, meestal in het graafschap waar het onroerend goed zich bevindt. Het opnemen van de akte zou geen overdrachtsbelasting voor onroerend goed moeten opleveren, omdat er geen onmiddellijke overdracht van eigendom zal zijn. Opnamekosten kunnen variëren van staat tot staat.
Ten slotte wordt de overlijdensakte ook geregistreerd bij hetzelfde openbare kadaster kantoor nadat de oorspronkelijke eigenaar is overleden. Dit zet de wereld op de hoogte dat de titel van het onroerend goed is overgedragen op naam van de begunstigde vermeld in de TOD akte als gevolg van het overlijden van de eigenaar.
Wanneer de eigenaar van gedachten verandert
Als de eigenaar van het onroerend goed moet een verandering van hart hebben en besluiten dat hij niet wil dat zijn genoemde begunstigde om zijn eigendom te erven, het is een eenvoudige zaak om “ongedaan te maken” de akte. Hij kan een nieuwe TOD-akte tekenen en registreren waarin iemand anders wordt genoemd. Dit herroept de vorige akte, omdat de meest recente TOD-akte wordt beschouwd als de geldige in de meeste staten.
Het is echter altijd een goed idee om ook een verklaring van herroeping van de eerste akte in te dienen bij het openbare kadaster. Op deze manier is er absoluut geen verwarring of twijfel over uw intentie.
Bepalen of u een TOD-akte moet overwegen
Het uiteindelijke doel van een TOD-akte is om de kostbare successieprocedure te vermijden nadat de eigenaar van onroerend goed overlijdt. Maar de wetten die van toepassing zijn op dit soort akten of soortgelijke documenten kunnen sterk verschillen van staat tot staat. Uiteindelijk is een TOD-akte in bepaalde situaties misschien niet de juiste keuze.
Overleg met een estate planning-advocaat om te bepalen of een van deze akten geschikt is voor u en uw gezin.
NOOT: Staatswetten veranderen vaak en de volgende informatie geeft mogelijk geen recente wijzigingen weer. Voor actueel juridisch advies dient u een advocaat te raadplegen, want de informatie in dit artikel is geen juridisch advies en is geen vervanging voor juridisch advies.