Miami è stata per secoli il parco giochi preferito dagli amanti della spiaggia, dai festaioli e dai turisti in generale. La domanda costante di persone che vogliono vivere e giocare qui rende Miami una scelta naturale per il concetto di hotel di condominio. Quasi tutti i grandi marchi dell’ospitalità ne hanno uno o sono in procinto di mettere un nuovo condo hotel in città. Ma cos’è un hotel di condominio? Cosa lo rende un buon investimento? Perché qualcuno dovrebbe scegliere un condo hotel piuttosto che un condominio tradizionale o una multiproprietà? Trova le risposte a queste domande frequenti e altre ancora nella nostra guida completa all’acquisto di un hotel in condominio a Miami. Per una lista di hotel in condominio a Miami e Miami Beach, CLICCA QUI.

Collegamenti rapidi

• Cos’è un hotel in condominio e come funziona?
• Hotel in condominio: Un Residence, Molti Nomi
• Svantaggi di Possedere un Condo Hotel Vs. Condominio tradizionale
• Differenza tra una multiproprietà e un Condo Hotel
• Un Condo Hotel è la scelta giusta per me?
• L’acquisto di un Condo Hotel è un buon investimento?
• Come assicurarsi che il tuo Condo Hotel sia un acquisto di successo?
• Domande chiave da fare prima di comprare un Condo Hotel
• Stare nel programma di affitto dell’hotel Vs. Gestire senza
• Spese tipiche per un proprietario di un condominio-albergo
• Può un condominio-albergo essere finanziato?
• Alternative ai Condo-Hotels per affitti a breve termine
• Conclusione
• Una lista di Condo Hotels a Miami

Acqualina Ocean Residences

I Condo hotels sono tipicamente grattacieli gestiti da marchi alberghieri. Questi sono generalmente costruiti vicino a popolari destinazioni di vacanza. Le unità di condo-hotel sono riservate per la vendita a persone che vorrebbero possederle come seconda casa o proprietà per le vacanze, e i proprietari hanno poi la possibilità di inserire il loro condominio nel programma di affitto dell’hotel per guadagnare un reddito mentre sono via.

Forse la parte migliore dell’acquisto di un’unità in un condo hotel è che il proprietario eredita tutte le comodità a 5 stelle, servizi e lussi associati al marchio dell’hotel. I servizi tipici includono servizi termali, cene raffinate, nightclub, saloni, piscine lussuose, servizio in camera, concierge e pulizie.

Per l’ospite medio, un’unità di un hotel di condominio potrebbe sembrare non diversa da una normale suite d’albergo, ma la differenza chiave è che è di proprietà individuale.

Condo Hotels: Un residence, molti nomi

Un hotel di condominio ha molti nomi. È principalmente conosciuto come hotel di condominio, hotel di condominio, e naturalmente, hotel di condominio negli Stati Uniti. A livello internazionale tali residenze sono popolarmente conosciute come condotels.

Svantaggi di possedere un hotel di condominio Vs. Prima di addentrarci nei dettagli dell’acquisto o della proprietà di un condo hotel, diamo un’occhiata ai vari vantaggi che un proprietario di un condotel ottiene per default:

Casa vacanze senza problemi con servizi da hotel. Una delle maggiori attrazioni dell’acquisto di una suite in un condo hotel come casa per le vacanze è l’accesso a tutte le strutture di un resort a servizio completo. Mentre le pulizie, il servizio in camera e un concierge si prendono cura delle cose durante il vostro soggiorno, il team dell’hotel o una società di gestione in loco può prendere in consegna una volta che siete lontani.

Programma di affitto gestito professionale di livello ospedaliero. Un altro grande vantaggio di essere parte di un marchio è che se metti la tua suite nel programma di affitto dell’hotel, hai un team professionale con anni di esperienza di vendita e di marketing nel settore dell’ospitalità che lavora a tuo vantaggio. Non solo la vostra suite ottiene il vantaggio di un team di marketing gestito professionalmente, ma anche un sistema di prenotazione globale multimilionario che mantiene la vostra suite sotto i riflettori e genera entrate tutto l’anno. Questo, naturalmente, viene con l’hotel ottenendo una quota delle vostre entrate.

D’altra parte, nel caso in cui si decide di non utilizzare il programma di noleggio dell’hotel e preferisce assumere una società di gestione di terze parti per fare un airbnb per esempio, si arriva poi a mantenere una quota maggiore delle entrate, pur godendo di tutte le leve e benefici associati con il marchio dell’hotel.

Il reddito noto per compensare le spese di proprietà. Proprio come un normale condominio per le vacanze, anche il condominio di un hotel ha la sua serie di spese come le spese mensili, la manutenzione e le riparazioni, le tasse per l’affitto a breve termine, ecc. Tuttavia, con il programma di affitto dell’hotel che cerca di generare un flusso regolare di reddito, molti sono in grado di compensare i costi di proprietà e persino di prenotare i profitti sulla loro suite.

Due volte l’apprezzamento. Qualsiasi tipo di proprietà è noto per essere un bene apprezzabile. Un vantaggio unico per un hotel in condominio è che se l’immagine del marchio dell’hotel migliora nel tempo, ciò può aumentare i tassi di affitto della vostra proprietà ed eventualmente il vostro valore.

Icon Brickell III (W Miami)

Differenza tra una multiproprietà e un hotel in condominio

Nessuna proprietà comune. A differenza di una multiproprietà, in cui diversi proprietari possono utilizzare la stessa proprietà come una casa per le vacanze, un condominio hotel è di proprietà individuale.

Nessun tempo fisso per le vacanze. Dal momento che non condividete la proprietà della vostra suite di condominio, il concetto di condivisione del tempo è anche escluso. In una multiproprietà, i comproprietari di solito si accordano sulla quantità di tempo di vacanza che possono avere sulla proprietà, che è tipicamente lo stesso 1-2 settimane all’anno. Tuttavia, in un condo-hotel, dato che sei l’unico proprietario della tua suite, puoi decidere il numero di giorni e di volte all’anno che puoi usare il tuo appartamento per le vacanze (questo, naturalmente, dopo aver consultato l’hotel sulle date di blackout, se sei iscritto al programma di affitto dell’hotel).

Più facile da rivendere. Il concetto di condividere la proprietà e di dividere il tempo con altri può essere di per sé un rifiuto per molti acquirenti. Tuttavia, dal momento che una suite di un condo hotel è di proprietà individuale, ha una maggiore probabilità di apprezzamento nel tempo ed è più facile da rivendere.

Un Condo Hotel è la scelta giusta per me?

Se rispondi sì a quanto segue, allora un condominio sarebbe la scelta giusta per te:

• Prevedi di usarlo solo come proprietà per le vacanze
• Prevedi di visitarlo solo per una piccola percentuale dell’anno
• Ti piace l’idea di possedere una fetta di lusso in un marchio di hotel di classe mondiale
• Il guadagno da affitto mentre non lo usi è una priorità

L’acquisto di un condominio hotel è un buon investimento?

Proprio come qualsiasi altro veicolo d’investimento, se questo si rivela essere una scelta intelligente o meno dipende in realtà dalle vostre esigenze e scelte. Ecco alcuni elementi che incidono sul vostro ritorno sull’investimento:

• Non tutte le marche di hotel sono costruite allo stesso modo. Le tue entrate dipendono direttamente dall’immagine e dalla gestione del marchio del tuo condominio hotel. Più forte è il valore del marchio e la gestione, più ci si può aspettare di guadagnare a notte. Questo significa che diventa estremamente importante scegliere la marca giusta in accordo con la tua capacità d’investimento.
• Le entrate si dividono. Se hai scelto di iscriverti al programma di noleggio dell’hotel, tieni presente che dividerai le entrate con lo stabilimento. Questo significa che potreste intascare ovunque tra il 35-60 per cento dei guadagni, a seconda del condo-hotel che scegliete. Tuttavia, un taglio del 35% da un marchio ben consolidato e di fascia alta potrebbe finire per darti rendimenti annuali migliori di un taglio del 60% da un marchio più debole.
• Limiti dei dati previsti. Poiché gli sviluppatori sono autorizzati a vendere gli hotel di condominio solo come beni immobili e non come investimenti (secondo la Securities and Exchange Commission), non vi verranno forniti dati sulle previsioni di occupazione, sui tassi proposti o sul tasso di rendimento previsto per i progetti di pre-costruzione. Tuttavia, le proprietà esistenti possono condividere dati storici sui guadagni, che possono darvi un’idea di cosa aspettarvi.
• Nessuna garanzia sui tassi di occupazione o sul reddito. Di nuovo, poiché la SEC limita la condivisione di qualsiasi tipo di dati proiettati, nessun agente immobiliare o sviluppatore si impegnerà a qualsiasi tipo di reddito o stima dei tassi. Inoltre, i guadagni del vostro hotel di condominio saranno vulnerabili al cambiamento del clima economico o politico come il resto dell’industria dell’ospitalità. Quindi, l’unica cosa che si può fare per salvaguardare il proprio investimento è esaminare la lista di controllo qui sotto e assicurarsi un buon acquisto.

Mondrian – Photo credit: Ken Hayden Photography

Come garantire che il tuo Condo Hotel sia un acquisto di successo?

Una volta che hai deciso che un condo hotel è la scelta giusta per te, allora dai un’occhiata alla seguente lista di controllo per assicurarti che sia anche un acquisto intelligente:

• Buona posizione. Assicuratevi che il vostro condominio-albergo si trovi in o vicino a una destinazione di vacanza popolare o almeno in un quartiere frequentato dai turisti.
• Marchio forte. Il valore del marchio è una delle cose più basilari che aiuterà a garantire un marketing migliore, tassi di occupazione più alti e guadagni per notte.
• Servizi attraenti. Cos’è un hotel senza i suoi servizi, giusto? Assicurati che i servizi siano alla pari con quello che spendi. Dopotutto, spendere più di un milione di dollari dovrebbe portare a servizi di ultra-lusso in uno stabilimento a 5 stelle.
• Gestione solida. Anche i servizi più allettanti possono diventare scadenti senza la giusta cura e manutenzione. Una gestione solida dovrebbe fare in modo che la vostra suite e l’hotel sia sempre in ottime condizioni.
• Sondare il terreno. Assicurati di controllare le proprietà vicine, gli hotel di condominio in diverse parti della città, l’unità stessa (se è pronta), i prezzi di hotel di condominio simili, ecc. prima di prendere una decisione finale.
• Leggi la stampa fine. Assicuratevi di conoscere le tasse e le regole della vostra associazione, le eventuali restrizioni, i dettagli sul programma di affitto, le date di blackout e la divisione delle entrate. Una decisione informata è la migliore decisione.
• Fate molte domande, specialmente se è la vostra prima volta. Questo è l’unico momento in cui puoi fare tutte le domande che vuoi e chiarire ogni tuo dubbio. Una volta firmata la linea tratteggiata, c’è poco da fare dopo.

Domande chiave da fare prima di comprare un Condo Hotel

• Come funziona il programma di affitto dell’hotel?
• È obbligatorio partecipare al programma di affitto dell’hotel? Che percentuale prendi?
• Quanto tempo prima del tuo soggiorno dovrai avvisare la direzione?
• Ci sono date di blackout? (Le date di blackout sono generalmente periodi di vacanza di punta o vacanze in cui la suite è obbligatoriamente bloccata per l’affitto.)
• C’è qualche restrizione sul numero di giorni in cui è possibile soggiornare / affittare la suite?
• Devi anche rispettare i tempi di check-in/check-out?
• La tua unità è arredata? L’arredamento attuale dell’unità è accettabile se si desidera inserirlo nel programma dell’hotel?
• Chi gestirà la proprietà? (Il team dell’hotel e il team di gestione possono essere due entità separate.)
• Quando vengono distribuiti i proventi?
• Quanto accesso avrai ai servizi dell’hotel?
• Quali sono i tuoi diritti di voto e quanto accesso avrai ai libri e ai registri della proprietà?
• Cosa succede se un ospite danneggia i mobili della tua suite?
• Puoi usare le strutture dell’hotel anche quando non occupi la tua suite?
• Chi è responsabile del pagamento della tassa di proprietà sulla tua suite?
• Può essere finanziato il condominio hotel?

Stare nel programma di affitto dell’hotel Vs. Gestire senza

Aderendo al programma di affitto dell’hotel

• Hai un team di vendita esperto, un esperto nel campo dell’ospitalità, che commercializza la tua suite per tutto l’anno.
• Il sistema di prenotazione mondiale e multimilionario dell’hotel viene utilizzato per commercializzare, gestire e monitorare gli affitti. Il raggio d’azione di tali programmi è solitamente immenso.
• Oltre all’immagine del marchio dell’hotel e alle tecniche di marketing, la tua suite sarà elencata sul sito web e sulle sofisticate applicazioni pubblicate dall’hotel, rendendo la tua stanza più visibile e accessibile.
• Dovrai dividere una percentuale fissa delle entrate con l’hotel, che può corrispondere o meno ai tuoi obiettivi di investimento.
• Le date di blackout possono essere una preoccupazione, soprattutto quando si desidera trascorrere le principali festività o le settimane di punta delle vacanze nella vostra suite per le vacanze.

Andare da solo (cioè Airbnb)

• Puoi dedicare il tuo tempo extra o assumere una terza parte per gestire gli affitti. Saremo lieti di consigliarti alcune delle migliori società di gestione di proprietà a Miami per rendere la tua ricerca più facile.
• Tieni molto di più delle tue entrate. Se non siete nel programma di noleggio dell’hotel, non siete tipicamente tenuti a condividere le vostre entrate con l’hotel.
• Voi o la compagnia che assumete dovete essere dedicati al corretto marketing e alla gestione dei vostri affitti per generare un flusso costante di reddito.
• Hai il pieno controllo su quando vuoi o non vuoi affittare la tua unità.

Ritz Carlton Bal Harbour

Spese tipiche per un proprietario di un Condo-Hotel

Proprio come un normale condominio, la vostra suite condotel comporta una tassa mensile di associazione che generalmente copre i servizi come gas, acqua, elettricità, internet, TV via cavo; la manutenzione delle aree comuni; le riserve per la riparazione dei mobili; l’accantonamento delle spese future come la ristrutturazione delle stanze; i costi di gestione; l’assicurazione dell’edificio; e altre spese generalmente coperte dalle spese condominiali tradizionali.

Inoltre, sarete responsabili di pagare l’assicurazione (ci saranno dettagli nei documenti ufficiali sulle specifiche), le tasse immobiliari e qualsiasi altra spesa unica dettagliata nell’accordo con l’operatore dell’hotel.

L’hotel sarà responsabile del pagamento dei suoi costi di funzionamento come gli stipendi, il marketing, i sistemi di prenotazione e altre spese dirette dell’hotel.

Può un Condo Hotel essere finanziato?

Sì, un sacco di finanziatori sono disposti a finanziare unità di condo hotel oggi. Tuttavia, ciò che vale la pena notare è che poiché le banche percepiscono queste unità come un investimento immobiliare piuttosto che una proprietà residenziale, i tassi di prestito e i requisiti di acconto sono generalmente più alti. Un’altra ragione per i tassi più alti è che i finanziatori assumono un rischio maggiore di finanziare un investimento immobiliare rispetto a una residenza primaria, in quanto credono che un individuo sia più propenso a non pagare un pagamento per una residenza di investimento rispetto a una residenza permanente.

Alternative ai Condo-Hotels per affitti a breve termine

Alcuni che cercano i condo-hotels alla fine vogliono semplicemente avere un appartamento da affittare quando non lo usano. Molti condomini a Miami e Miami Beach consentono affitti giornalieri, mensili o stagionali, che possono offrire una pratica alternativa ai condo-hotel.

Per rendervi tutto più facile, abbiamo messo insieme una lista di condomini nella zona di Miami e Miami Beach che consentono affitti a breve termine per voi.

Conclusione

Tutto sommato, i condo hotel sono un ottimo modo per godere di una favolosa proprietà, situata in alcune delle migliori destinazioni turistiche del mondo, alimentata da un marchio di ospitalità di fama mondiale. Si tratta anche di una grande opportunità di investimento, dove il reddito da locazione finisce per coprire le spese regolari e lascia ancora spazio per i profitti.

Miami ha una grande varietà di hotel di condominio e saremo più che felici di accoppiarvi con il migliore. Sentitevi liberi di chiamarci al 786-930-4220 o inviarci un’email a [email protected] per aiutarvi nella vostra ricerca del miglior hotel di condominio, o sfogliare qui sotto per iniziare.

W South Beach

Una lista di hotel in condominio a Miami

Nome del condominio	Indirizzo	Quartiere	Città	Codice postale	Proprietà Type	Rental Policy	Year built	Price Ranges	Area (sq ft)
1 Hotel & Homes	102 24th St	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Giornaliero, solo programma hotel	2014	$1,170,000 – $5,950,000	866-2,200
18 Meridian House	18 Meridian Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel		1956	$199,000-$370,000	357-816
ABAE (1215 su West)	1215 West Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily, solo programma hotel	2016	299.000-425,000	442-504
Alden Hotel Condo	2925 Indian Creek Dr	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2004	189,900-189,900	288
Bentley Beach Hilton	101 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily	2004	$665,000 – $1,090,000	515-640
Boulan	220 21st St	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel		2010	$769,000-$769,000	1025
Carillon Resort and Condo (Center Tower)	6801 Collins Ave	North Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotel	Ok giornaliero	2010	$425,000 – $1,950,000	662-1,285
Carlyle Deco Hotel	1250 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily ok	1941	$749,999-$772,500	1,046-1,387
Casa Grande	834 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel		1923	contattaci
Casablanca	6345 Collins Ave	North Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotel	Ok giornaliero	1948	$190,500 – $239,000	320-350
Congress Hotel – Strand Condo	1024-1060 Ocean Dr	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	No restrictions	2005	$379,000 – $ 720,000	451-729
Conrad Mayfield	1395 Brickell Ave	Brickell	Miami	33131	Condo-Hotel		2008	$280,000 – $1,549,000	729-2.082
David William	700 Biltmore Way	Coral Gables	Coral Gables	33134	Condo-Hotel		1963	$149,000 – $432,600	420-1,086
Empire Condo	750 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Giornaliero		Contattaci
Faena Hotel Residences	3201 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Ok giornaliero		contattaci
Fontainebleau II Tresor	4441 Collins Ave	MedioBeach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2008	$669,000 – $3,200,000	491-1,557
Fontainebleau III Sorrento	4391 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		2008	$632,000 – $7,900,000	521-3,300
Fortune House	185 Southeast 14th Terrace	Brickell	Miami	33131	Condo-Hotel	Daily ok	1998	$239,000 – $ 410,000	640-950
Fountainebleau	4441 Collins Ave	Mid Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Daily?	2008	669,000-3,200,000	491-1,557
Four Seasons Residences Brickell	1435 Brickell Ave	Brickell	Miami	33131	Condo-Hotel	Daily ok	2013	329,000-25,000,000	611-8,803
Icon Brickell III (W Miami)	485 Brickell Ave	Brickell	Miami	33131	Condo-Hotel	No restrizioni	2011	$345,000 – $780,000	495-1,459
M Resort Residences	18683 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily	2005	$384,900 – $1,050,000	688-1,497
Marenas Beach Resort	18683 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily	2005	$380,000-$1,050,000	688-1,497
Mondrian	1100 West Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily ok	2008	$3,000 – $870,000	477-1,190
Mutiny Park	2889 McFarlane Rd	Coconut Grove	Coconut Grove	33133	Condo-Hotel	Daily ok	2001	$440,000 – $799,000	686-1,183
Newport Beachside	16701 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel		1966	$22,500-$22,500	360
Ocean Manor	40 Galt Ocean Dr	Fort Lauderdale	Fort Lauderdale		Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)		contattateci
Ocean Point Beach Club	17375 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily se in programma hotel, o se non in programma hotel, poi 3 mesi (6 mesi max), 3 volte all’anno	2001	$344,900 – $1,250,000	930-1,900
Ocean Spray	4130 Collins Ave	Mid-Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel		1936	$167,000-$249,000	214-269
Okan Tower	555 N. Miami Ave	Downtown	Miami	33136	Condo-Hotel	Giornaliero	2021	Contattaci
Olsen Hotel Condo	7300 Ocean Terrace	Nord Beach	Miami Beach	33141	Condo-Hotel		1940	Contattaci
One Hotel & Case	102 24th St	South Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	Daily	2014	1,170,000-8,900,000	866-3,278
Q Club (Hilton)	505 N Fort Lauderdale Beach Blvd	Fort Lauderdale	Fort Lauderdale		Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)		Contattaci
Ritz Carlton Bal Harbour	10295 Collins Ave	Bal Harbour	Bal Harbour	33154	Condo-Hotel		2008	$495,000 – $5,900,000	510-3,317
Ritz Carlton Coconut Grove	3300, 3340, 3350 e 3400 SW 27 Ave	Coconut Grove	Coconut Grove	33133	Condo-Hotel		2001	$465,000 – $1,850,000	936-4,000
Setai	2001 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily	2005	$1,499,000 – $8,300,000	767-2,558
Shelbourne	1801 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily?	1940	$375,000 – $1,200,000	220-940
Sole	17315 Colins	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	Daily ok (condo-hotel)	2007	279,000-1.100.000	644-1.201
St Regis Center Tower	9703 Collins Ave	Bal Harbour	Bal Harbour	33154	Condo-Hotel	30 giorni minimo (le torri nord e sud sono 6 mesi, solo FYI)	2012	2.175.000-10.950.000	1.261-3,912
The Alexander	5225 Collins Ave	Mid Beach	Miami Beach	33140	Condo-Hotel	30 giorni minimo, 12x	1962	$439,000 – $950,000	960-1,490
The Mutiny	2951 S. Bayshore Dr	Coconut Grove	Coconut Grove	33133	Condo-hotel	Daily ok	1998	$299,000-595,000	620-960
The Surf Club Four Seasons	9011-9111 Collins Ave	Surfside	Surfside	33154	Condo-hotel		2016	$3,725,000 – $15,995,000	2,024-5,822
Trump International	18001 Collins Ave	Sunny Isles Beach	Sunny Isles Beach	33160	Condo-Hotel	quotidiano ok	2013	$260,900 – $1,595,000	457-1,478
W Hotel South Beach	2201 Collins Ave	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	Daily ok	2009	$915,000-12,500,000	490-2,960
Waldorf Astoria	300 Biscayne Blvd	Downtown	Miami	33132	Condo-hotel	Ok giornaliero	2020	contattaci
YotelPad	227 NE 2nd St	Downtown	Miami	33132	Condo-Hotel	Ok giornaliero	2020	Contattaci
Z Ocean Hotel	1437 Collins	South Beach	Miami Beach	33139	Condo-Hotel	No restrizioni	2007	$309,000-445,000	500