Core, Core Plus, Value-Add e Opportunistici sono termini usati per definire le caratteristiche di rischio e rendimento di un investimento immobiliare. Vanno dal conservativo all’aggressivo e sono definiti sia dagli attributi fisici della proprietà che dall’ammontare del debito usato per capitalizzare un progetto.

Gli attributi fisici delle attività possono includere la lunghezza e la durata dei contratti di locazione in essere, l’affidabilità creditizia degli inquilini e le condizioni fisiche e la posizione dell’edificio. L’ammontare del debito usato per capitalizzare un progetto è una considerazione altrettanto importante perché ha un impatto sul profilo di rischio dell’investimento. Per esempio, una proprietà con un inquilino di credito e un contratto di locazione a lungo termine può essere attraente per l’investitore conservatore, ma non quando l’80% del prezzo di acquisto è finanziato con il debito.

Ecco cosa devono sapere gli investitori su ogni termine:

Investimenti immobiliari core

Il termine ‘core’ è sinonimo di ‘reddito’ nel mercato azionario. Gli investitori immobiliari core sono investitori conservatori che cercano di generare un reddito stabile con un rischio molto basso. Le proprietà “core” richiedono pochissimo controllo da parte dei loro proprietari e sono tipicamente acquistate e tenute come alternativa alle obbligazioni. Questo tipo di investimento è quanto di più vicino si possa avere all’investimento passivo quando si acquistano direttamente delle proprietà. Una proprietà core richiede pochissima gestione patrimoniale ed è tipicamente occupata da inquilini di credito con contratti di locazione a lungo termine.

Queste proprietà generano un flusso di cassa stabile e costante per i loro proprietari e il loro valore tende ad essere meno volatile. Per esempio, una farmacia Walgreens con un contratto d’affitto di 30 anni sarebbe considerata una proprietà core, così come un grande edificio per uffici a Manhattan, completamente affittato, con poca o nessuna manutenzione differita.

Gli investitori core si aspettano di ottenere tra il 7% e il 10% di rendimento annualizzato e di usare il 40-45% di debito per capitalizzare una transazione. La maggior parte del ritorno previsto è probabile che sia generato attraverso il flusso di cassa dalla proprietà piuttosto che dalla rivalutazione.

Ancora una volta, è importante tenere a mente sia le caratteristiche fisiche che la struttura del capitale quando si determina il profilo dell’investimento. Un’attività principale con una leva dell’80% non è più un investimento principale. Una leva più alta ingrandisce i rendimenti e tutti i valori immobiliari fluttuano. Un declino del 10% nel valore della proprietà potrebbe violare i termini del prestito e portare ad un default e ad un pignoramento.

Investimenti immobiliari Core Plus

Il termine “Core Plus” è sinonimo di “crescita e reddito” nel mercato azionario ed è associato ad un profilo di rischio basso o moderato. I proprietari di immobili Core Plus hanno tipicamente la capacità di aumentare i flussi di cassa attraverso leggeri miglioramenti della proprietà, efficienze di gestione o aumentando la qualità degli inquilini. Simile alle proprietà core, queste proprietà tendono ad essere di alta qualità e ben occupate.

Il potenziale svantaggio di un investimento immobiliare core plus è che il flusso di cassa è meno prevedibile di un investimento core, e queste proprietà richiedono una partecipazione attiva da parte della proprietà. Un condominio di 15 anni che è ben occupato ma ha bisogno di aggiornamenti leggeri è un esempio di un’opportunità di investimento core plus. La proprietà produrrà un ampio flusso di cassa, ma parte della liquidità sarà usata per la futura manutenzione differita come i tetti e le riparazioni dei parcheggi.

Gli investitori core plus tendono a usare tra il 45% e il 60% di leva finanziaria e si aspettano di ottenere rendimenti tra l’8% e il 10% all’anno.

Investimenti immobiliari con valore aggiunto

“Valore aggiunto” è sinonimo di “crescita” nel mercato azionario ed è associato a un rischio moderato o alto. Le proprietà con valore aggiunto spesso hanno poco o nessun flusso di cassa al momento dell’acquisizione, ma hanno il potenziale di produrre un’enorme quantità di flusso di cassa una volta che il valore è stato aggiunto. Questi edifici hanno spesso problemi di occupazione, problemi di gestione, manutenzione differita o una combinazione di tutti e tre. Questi investimenti richiedono una profonda conoscenza del settore immobiliare, una pianificazione strategica e una supervisione quotidiana da parte dei proprietari.

Gli investitori che aggiungono valore tendono ad usare tra il 60% e il 75% di leva finanziaria per generare rendimenti annuali tra l’11% e il 15%.

Investimenti immobiliari opportunistici

Opportunistici è la più rischiosa di tutte le strategie di investimento immobiliare. È anche sinonimo di “crescita” nel mercato azionario, come “valore aggiunto”, ma è ancora più rischioso. Gli investitori opportunistici accettano i progetti più complicati e potrebbero non vedere un ritorno sul loro investimento per tre o più anni. Queste strategie di investimento richiedono anni di esperienza e un team di persone per avere successo. Gli sviluppi ground-up, l’acquisizione di un edificio vuoto, lo sviluppo del terreno e il riposizionamento di un edificio da un uso ad un altro sono esempi di investimenti opportunistici.

Le proprietà opportunistiche spesso hanno poco o nessun flusso di cassa al momento dell’acquisizione, ma hanno il potenziale di produrre un’enorme quantità di flusso di cassa una volta che il valore è stato aggiunto. Gli investitori opportunistici tendono a usare una leva del 70% o più, ma la quantità di leva può variare in base alla capacità di ottenere il debito. Per lo sviluppo dei terreni, le banche semplicemente non prestano più del 50%. Gli investitori opportunisti possono aspettarsi i più alti rendimenti annuali per un investimento immobiliare, spesso oltre il 20%.

È importante per gli investitori conoscere la differenza di ogni strategia perché il rischio effettivo di un investimento e il rischio pubblicizzato possono essere molto diversi. Un investitore conservatore focalizzato sulla generazione di reddito dovrebbe investire in proprietà di qualità superiore con bassa leva o in un fondo di debito che presta denaro. Quelli con un maggiore appetito per il rischio e un orizzonte temporale più lungo dovrebbero considerare strategie di valore aggiunto o anche opportunistiche. L’aumento o la diminuzione della leva finanziaria ridurrà o aumenterà il rischio finanziario e il profilo di rischio. C’è una strategia di investimento immobiliare privato praticamente per ogni singolo investitore e trovare gli investimenti che si adattano al loro profilo personale di rischio/rendimento è essenziale.