Core-, Core Plus-, Value-Add- ja Opportunistic-sijoitukset ovat termejä, joita käytetään määrittelemään kiinteistösijoituksen riski- ja tuotto-ominaisuuksia. Ne vaihtelevat konservatiivisesta aggressiiviseen, ja ne määritellään sekä kiinteistön fyysisten ominaisuuksien että hankkeen pääomittamiseen käytetyn velan määrän perusteella.

Kiinteistöjen fyysisiin ominaisuuksiin voivat kuulua voimassa olevien vuokrasopimusten pituus ja kesto, vuokralaisten luottokelpoisuus sekä rakennuksen fyysinen kunto ja sijainti. Hankkeen pääomittamiseen käytetyn velan määrä on yhtä tärkeä näkökohta, koska se vaikuttaa sijoituksen riskiprofiiliin. Esimerkiksi kiinteistö, jossa on luottokelpoinen vuokralainen ja pitkäaikainen vuokrasopimus, voi olla houkutteleva konservatiiviselle sijoittajalle, mutta ei silloin, kun 80 % ostohinnasta rahoitetaan velalla.

Sijoittajien on tiedettävä kustakin termistä seuraavaa:

Kiinteistösijoitusten ydinkohteet

”Ydinkohde” on synonyymi termille ”tuotto” osakemarkkinoilla. Core-kiinteistösijoittajat ovat konservatiivisia sijoittajia, jotka etsivät vakaita tuloja hyvin pienellä riskillä. Ydinkiinteistöt vaativat omistajiltaan hyvin vähän huolenpitoa, ja ne hankitaan ja pidetään tyypillisesti vaihtoehtona joukkovelkakirjalainoille. Tämäntyyppinen sijoittaminen on niin lähellä passiivista sijoittamista kuin kiinteistöjä suoraan ostettaessa voi päästä. Ydinkiinteistö vaatii hyvin vähän omaisuudenhoitoa, ja siinä asuu tyypillisesti luottovuokralaisia pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla.

Tällaiset kiinteistöt tuottavat vakaata ja tasaista kassavirtaa omistajilleen, ja niiden arvot ovat yleensä vähiten epävakaita. Esimerkiksi Walgreens-huumekauppaa, jolla on 30 vuoden vuokrasopimus, pidettäisiin ydinkiinteistönä, samoin kuin suurta, täysin vuokrattua toimistorakennusta Manhattanilla, jossa on vain vähän tai ei lainkaan viivästynyttä kunnossapitoa.

Sijoittajat odottavat saavuttavansa 7-10 %:n vuotuisen tuoton ja käyttävänsä 40-45 %:n velkavippejä liiketoimen pääomittamiseen. Suurin osa odotetusta tuotosta syntyy todennäköisesti kiinteistön kassavirrasta eikä niinkään arvonnoususta.

Sijoitusprofiilia määriteltäessä on jälleen kerran tärkeää pitää mielessä sekä fyysiset ominaisuudet että pääomarakenne. Ydinomaisuus, joka on velkaantunut 80 prosenttiin, ei ole enää ydinsijoitus. Suurempi vipuvaikutus suurentaa tuottoja ja kaikki kiinteistöjen arvot vaihtelevat. Kiinteistön arvon 10 prosentin lasku voi rikkoa lainaehtoja ja johtaa maksukyvyttömyyteen ja ulosmittaukseen.

Core Plus -kiinteistösijoitukset

”Core Plus” on synonyymi ”kasvulle ja tuotolle” osakemarkkinoilla, ja siihen liittyy matala tai kohtalainen riskiprofiili. Core Plus -kiinteistöjen omistajilla on tyypillisesti mahdollisuus kasvattaa kassavirtoja kevyillä kiinteistöparannuksilla, hallinnoinnin tehostamisella tai parantamalla vuokralaisten laatua. Samoin kuin ydinkiinteistöt, nämä kiinteistöt ovat yleensä korkealaatuisia ja hyvin vuokrattuja.

Core plus -kiinteistösijoituksen potentiaalinen haittapuoli on se, että kassavirta ei ole yhtä ennakoitavissa kuin ydinkiinteistösijoituksen, ja nämä kiinteistöt edellyttävät omistajalta aktiivista osallistumista. Esimerkki core plus -sijoitusmahdollisuudesta on 15 vuotta vanha kerrostalo, joka on hyvin vuokrattu mutta tarvitsee kevyitä parannuksia. Kiinteistö tuottaa runsaasti kassavirtaa, mutta osa käteisvaroista käytetään tulevaan viivästyneeseen kunnossapitoon, kuten kattojen ja parkkipaikkojen korjauksiin.

Core plus -sijoittajat käyttävät yleensä 45-60 %:n vipuvaikutusta ja odottavat saavuttavansa 8-10 %:n vuotuisen tuoton.

Value-lisäarvoa tuottavat kiinteistösijoitukset

”Arvo-lisäarvo” on synonyymi ”kasvulle” pörssimarkkinoilla, ja se liittyy kohtalaiseen tai korkeaan riskiin. Value-add-kiinteistöillä on usein vähän tai ei lainkaan kassavirtaa hankintahetkellä, mutta niillä on potentiaalia tuottaa valtavasti kassavirtaa, kun lisäarvoa on lisätty. Näissä rakennuksissa on usein käyttöasteongelmia, hallinnointiongelmia, viivästynyttä kunnossapitoa tai kaikkien kolmen yhdistelmä. Nämä sijoitukset edellyttävät kiinteistöjen syvällistä tuntemusta, strategista suunnittelua ja omistajilta päivittäistä valvontaa.

Lisäarvosijoittajat käyttävät yleensä 60-75 %:n vipuvaikutusta tuottaakseen 11-15 %:n vuotuisia tuottoja.

Opportunistiset kiinteistösijoitukset

Opportunistinen on riskipitoisin kiinteistösijoitusstrategia. Se on myös synonyymi ”kasvulle” osakemarkkinoilla, kuten ”value-add”, mutta se on vielä riskialttiimpi. Opportunistiset sijoittajat ryhtyvät kaikkein monimutkaisimpiin hankkeisiin, eivätkä välttämättä näe sijoituksilleen tuottoa kolmeen tai useampaan vuoteen. Nämä sijoitusstrategiat edellyttävät vuosien kokemusta ja tiimiä, jotta ne onnistuisivat. Pohjakehitys, tyhjän rakennuksen hankkiminen, maan kehittäminen ja rakennuksen siirtäminen käyttötarkoituksesta toiseen ovat esimerkkejä opportunistisista investoinneista.

Opportunistiset kiinteistöt tuottavat usein vain vähän tai ei lainkaan kassavirtaa hankintahetkellä, mutta niillä on potentiaalia tuottaa valtavasti kassavirtaa, kun lisäarvoa on saatu aikaan. Opportunistisilla sijoittajilla on tapana käyttää vähintään 70 prosentin velkavipua, mutta velkavivun määrä voi vaihdella sen mukaan, miten paljon velkaa on mahdollista saada. Maarakentamiseen pankit eivät yksinkertaisesti lainaa yli 50 prosenttia. Opportunistiset sijoittajat voivat odottaa kiinteistösijoituksen korkeinta vuotuista tuottoa, usein yli 20 %.

Sijoittajien on tärkeää tuntea kunkin strategian ero, koska sijoituksen todellinen riski ja mainostettu riski voivat olla hyvin erilaisia. Tulon tuottamiseen keskittyvän konservatiivisen sijoittajan tulisi sijoittaa laadukkaampiin kiinteistöihin, joissa on vähäinen velkavipu, tai velkarahastoon, joka lainaa rahaa. Niiden, joilla on suurempi riskinottohalu ja pidempi aikahorisontti, tulisi harkita arvoa lisääviä tai jopa opportunistisia strategioita. Vipuvaikutuksen lisääminen tai vähentäminen vähentää tai lisää taloudellista riskiä ja riskiprofiilia. Käytännöllisesti katsoen jokaiselle yksittäiselle sijoittajalle löytyy oma kiinteistösijoitusstrategia, ja henkilökohtaiseen riski-/tuottoprofiiliin sopivien sijoitusten löytäminen on olennaisen tärkeää.

.