A transfer on death (TOD) deed, tai joskus hyödynsaaja deed, on erityyppinen asiakirja, jota voidaan käyttää siirtämään omistusoikeutta kiinteistöjen ulkopuolella probate kasvavassa määrässä Yhdysvaltain osavaltioita.
Miten kuolemanvaraisluovutuskirjat toimivat
Jos omistat kiinteistön yksin omissa nimissäsi ilman osaomistajaa, sinulla on rajalliset vaihtoehdot, jos haluat siirtää kiinteistön edunsaajalle kuollessasi ilman testamenttimenettelyä. Elävään trustiin sijoitettu omaisuus voi välttää testamenttimenettelyn, mutta on paljon yksinkertaisempaa ja edullisempaa siirtää omaisuus yksinkertaisesti edunsaajakirjalla, jota kutsutaan myös kuolinsiirtokirjaksi, jos asut osavaltiossa, joka tunnustaa tämän vaihtoehdon.
Voit laatia ja allekirjoittaa kuolinsiirtokirjan nyt, jolloin omaisuutesi siirtyy yksinomaisesta nimestäsi edunsaajasi nimiin, mutta asiakirja ei ole pätevä eikä tule voimaan ennen kuolemaasi. Omistat kiinteistön edelleen elinaikanasi, joten sinulla säilyy oikeus kiinnittää tai myydä se. Edunsaajallasi ei ole laillista oikeutta siihen ennen kuolemaasi.
Kirja on kuitenkin kirjattava sen piirikunnan maarekisteritoimistoon, jossa kiinteistö sijaitsee. Jos muutat mielesi – ehkä päätät myöhemmin jättää kiinteistön jollekulle toiselle – voit yksinkertaisesti peruuttaa perunkirjoituksen tai laatia ja kirjata uuden perunkirjoituksen vanhan perunkirjoituksen tilalle ja siirtää kiinteistön jollekulle toiselle.
Koska et teknisesti anna kiinteistöä pois elinaikanasi, kauppakirjasta ei aiheudu lahjaveroa. Kiinteistö kuitenkin lisää kuolinpesäsi arvoa perintöverotuksessa.
Valtiot, jotka tunnustavat kuolemanvaraiset luovutuskirjat
Vuonna 2020 seuraavat valtiot tunnustavat kuolemanvaraiset luovutuskirjat tai edunsaajakirjat.
- Alaska
- Arizona
- Arkansas
- Kalifornia
- Colorado
- District of Columbia
- Hawaii
- Illinois
- Indiana
- Kansas
- Minnesota
- Missouri
- Montana
- Nebraska
- Nevada
- New. Mexico
- North Dakota
- Ohio
- Oklahoma
- Oregon
- South Dakota
- Texas
- Virginia
- Washington
- West Virginia
- Wisconsin
- Wyoming
Ainakin kahdessa muussa osavaltiossa – Floridassa ja Michiganissa – tunnustetaan ”tehostettu elinikäinen perunkirjoitus,”, johon joskus viitataan nimellä ”Lady Bird Deed”.” Enhanced life estate deed toimii samalla tavalla kuin transfer on death deed.
How a TOD Deed Avoids Probate
Ensin omistaja allekirjoittaa uuden kauppakirjan, jossa ilmoitetaan, kenen hän haluaisi periä kiinteistön hänen kuollessaan. Joissakin osavaltioissa vaaditaan, että asianajajan on laadittava uusi kauppakirja. Esimerkiksi Floridan laki suosittelee vahvasti, että asianajaja laatii tehostetun elinkaarikirjan, jotta ei vahingossa laadittaisi sen sijaan tavallista elinkaarikirjaa.
Uusi kauppakirja on allekirjoitettava ja kirjattava julkiseen maarekisteritoimistoon, yleensä siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee. Kirjaamisesta ei pitäisi aiheutua kiinteistöjen varainsiirtoveroja, koska omistusoikeus ei siirry välittömästi. Kirjaamismaksut voivat vaihdella osavaltioittain.
Loppujen lopuksi myös kuolintodistus kirjataan saman julkisen maarekisteritoimiston kesken alkuperäisen omistajan kuoltua. Näin koko maailma saa tiedon siitä, että kiinteistön omistusoikeus on omistajan kuoleman vuoksi siirtynyt TOD-asiakirjassa mainitun edunsaajan nimiin.
Kun omistaja muuttaa mielensä
Jos kiinteistön omistaja muuttaisi mielensä ja päättäisi, ettei hän halua nimetyn edunsaajan perivän omaisuuttaan, asiakirjan ”peruuttaminen” on helppoa. Hän voi allekirjoittaa ja kirjata uuden TOD-kirjan, jossa nimetään joku muu sen sijaan. Tämä kumoaa edellisen kauppakirjan, koska useimmissa osavaltioissa viimeisintä TOD-kirjaa pidetään voimassa olevana.
On kuitenkin aina hyvä ajatus jättää myös ilmoitus ensimmäisen kauppakirjan kumoamisesta julkisiin maarekistereihin. Näin ei ole mitään epäselvyyttä tai epäilystä aikeistasi.
Sen määrittäminen, pitäisikö sinun harkita TOD-kirjaa
TOD-kirjan perimmäinen tavoite on välttää kallis testamenttiprosessi kiinteistön omistajan kuoltua. Tällaisia kauppakirjoja tai vastaavia asiakirjoja koskevat lait voivat kuitenkin vaihdella suuresti osavaltioittain. Loppujen lopuksi TOD-kirja ei välttämättä ole oikea valinta tietyissä tilanteissa.
Konsultoi perintösuunnitteluun erikoistunutta lakimiestä selvittääksesi, sopiiko jokin näistä asiakirjoista sinulle ja perheellesi.
Huomautus: Osavaltioiden lait muuttuvat usein, eivätkä seuraavat tiedot välttämättä vastaa viimeaikaisia muutoksia. Ajankohtaista oikeudellista neuvontaa varten ota yhteyttä asianajajaan, koska tämän artikkelin sisältämät tiedot eivät ole oikeudellista neuvontaa eivätkä korvaa oikeudellista neuvontaa.